Le Conseil Economique, Social et Environnemental (CESE) a été saisi en janvier 2018 par le chef du gouvernement pour réaliser une étude dans l’objectif de formuler une nouvelle stratégie nationale de la politique foncière de l’Etat, accompagnée d’un plan d’action pour sa mise en œuvre.

Ce travail ayant pis près de deux ans, le CESE vient de livrer son analyse ce 22 janvier 2020. « Le foncier joue un rôle-clé dans le développement économique, la réduction des disparités spatiales et le renforcement de la justice sociale. Mais eu égard aux insuffisances qui caractérisent les règles consacrées par les textes législatifs et réglementaires censés protéger les droits fonciers, un sentiment d’iniquité s’est graduellement développé au sein de la population », avance les experts du CESE.

Pour le conseil, ce sentiment d’iniquité est accentué par les pratiques spéculatives et les carences qui entachent la mise en œuvre des politiques publiques relatives au foncier. Parmi ces carences :

- L’Absence de cadre stratégique commun pour mettre en cohérence et orienter efficacement les politiques publiques en lien avec le foncier.

- La multiplicité des intervenant et l’absence de mécanismes efficaces de coordination décentralisée en matière d’action foncière.

- La difficulté pour "rationaliser" la mobilisation du foncier de manière rentable tout en minimisant les coûts environnementaux et sociaux pour la collectivité.

Multiplicité des cadres juridiques

Cependant, l’un des problèmes les plus pénalisants est la diversité des statuts juridiques. L’existence d’une dualité, fruit de l’héritage du droit foncier musulman et du droit foncier « moderne » imposé par le protectorat français. Plusieurs statuts et régimes fonciers continuent à régir la propriété foncière au Maroc.

L’analyse juridique conduite par le CESE montre que la « catégorisation des statuts des terres repose soit sur leur propriétaire, soit sur leur destination ou usage. Au regard des différents statuts, les terres peuvent ainsi être Melk, domaniales (privé et public), forestières ou encore Habous ou collectives. Chaque statut est soumis à des règles particulières restreignant de manière plus ou moins importante l’exercice du droit de propriété. 

En plus de ces textes dits fondateurs, plusieurs autres textes législatifs sont venus s’y greffer au fil du temps :

- L’immatriculation foncière, introduite dès 1913 dans la législation, institue un régime de publicité foncière réelle.

- Adopté en 2012, le code de droits réels institue pour sa part une législation unique applicable à tous les immeubles qu’ils soient ou non immatriculés.

- D’autres textes y ont été rajoutés, venant restreindre l’exercice de la propriété, comme les textes relatifs à l’urbanisme qui apportent des restrictions en milieu urbain, tandis que les textes sur la mise en valeur agricole, la protection des aires protégées ou encore la protection du littoral apportent des restrictions à l’exercice de la propriété en milieu rural.

Les répercussions

Les dysfonctionnements du système tel qu’il est appliqué ont des répercussions sur le plan économique et social :

- Des difficultés d’accès au logement régulier en raison du coût élevé du logement formel (classes défavorisées et classe moyenne) ;

- Des ménages pauvres contraints de recourir aux transactions non formelles et à des arrangements divers pour accéder au foncier à un coût abordable, voire occuper illégalement un terrain, dans l’anticipation d’une régularisation future ou d’un relogement;

- La persistance de l’habitat irrégulier en dépit de l’existence de programmes de type « villes sans bidonvilles » qui n’ont pas pu assurer une intégration urbaine optimale des familles recasées dans des quartiers éloignés, accroissant ainsi les disparités sociales et territoriales;

- La ségrégation sociale, la perte de terres agricoles et la dégradation des écosystèmes suite au phénomène d’urbanisme d’opportunité et d’extension désordonnée des périphéries;

- La vulnérabilité de certaines catégories notamment les femmes en milieu rural et les petits agriculteurs, en particulier en périphérie des villes;

- La fragilité de la sécurité de la propriété;

- Une propagation des pratiques rentières basées sur la spéculation et la rétention, au détriment de la mobilisation efficiente des terres pour l’investissement productif.

Ce cadre n’est donc plus en accord avec les réalités actuelles et les nouveaux enjeux associés au foncier, conclut le rapport. 

Les nouveaux enjeux du foncier

Justement, quels sont ces nouveaux enjeux du foncier ? Pour le CESE, « les évolutions démographiques et techniques ont profondément modifié la demande de foncier ». Ainsi, « la question des marchés fonciers est devenue centrale dans la réflexion économique sur le développement au regard du rôle déterminant que jouent les marchés de transfert provisoire et définitif de droits sur la terre, car ils permettent d’améliorer l’allocation des facteurs dans un contexte où les dotations en facteurs de production et en capacités de gestion sont hétérogènes ».

« Les difficultés à garantir la pleine efficacité d’un système aussi abouti que celui de l’immatriculation foncière montrent la difficulté à apporter des réponses fondées sur une telle approche. L’Agence Nationale de la Conservation Foncière, du Cadastre et de la Cartographie (ANCFCC) éprouve des difficultés à généraliser l’immatriculation en zone rurale, à assurer la mise à jour régulière des titres fonciers ou encore à se prémunir contre les dérives de la spoliation », constate le CESE.

Aussi, « des transactions passées, qui semblaient sécurisées par leur reconnaissance sociale, sont remises en cause par les dynamiques en place et l’évolution des rapports de force dans la société ».

Ce que propose le CESE

Pour faire du foncier un levier fort de la dynamique de développement économique et social du pays, en assurant à la fois l’équité et la sécurisation des droits, la fluidité des marchés, l’inclusion sociale, la réduction des disparités et la protection des écosystèmes, le CESE livre quatre orientations stratégiques comportant chacune une batterie de mesures et d’actions. Le CESE a défini 69 actions dont nous présenterons l’essentiel.

La première orientation recommandée par le CESE est d’avoir « des espaces urbains libres de toute contrainte au développement, attractifs pour l’investissement productif et offrant des logements dignes et accessibles ». Le CESE préconise dans ce sens de :

- mettre en œuvre des mesures qui facilitent l’accès au foncier pour la classe moyenne et la lutte contre l’habitat irrégulier,

- d'alléger les contraintes foncières au développement urbain, 

- et de favoriser le développement du foncier industriel.

La deuxième orientation est de mettre en place « une reforme progressive du statut des terres collectives qui garantit les droits individuels et collectifs, allège les contraintes au développement rural tout en prenant en compte les impératifs de durabilité environnementale », et ce :

- en réformant progressivement le régime des terres collectives et en garantissant une équité et une égalité de genre dans la gestion de ces terres,

- en améliorant le fonctionnement des marchés fonciers, tout en protégeant la vocation agricole des terres et en levant les restrictions pour les petits producteurs agricoles,

- et en protégeant les écosystèmes naturels.

La troisième orientation s’attèle, quant à elle, sur « le cadre juridique régissant le secteur du foncier dans sa globalité, qui garantit la sécurité de la propriété, tout en prenant en compte les spécificités et les rôles respectifs de chacun des régimes fonciers ». Pour ce faire, le CESE recommande de :

- moderniser le cadre juridique régissant les statuts fonciers et mettre en place une stratégie de convergence progressive de ces statuts,

- réformer le cadre régissant l’expropriation;

- réviser l’arsenal juridique régissant l’immatriculation foncière (toutes formes confondues),

- et renforcer les dispositions pour lutter contre la spoliation foncière.

Enfin, la dernière orientation définie par le CESE est « une gouvernance foncière efficace et efficiente qui, aux niveaux national et régional, est dotée d’un cadre de gestion et d’instruments adaptés aux évolutions de la demande ». Aussi, le CESE recommande t-il de :

- renforcer la coordination de l’action foncière aux niveaux national et régional,

- renforcer la planification foncière régionale,

- mobiliser les instruments de lutte contre la spéculation et de préservation de l’environnement,

- faciliter la résolution des conflits,

- assurer l’accessibilité et la cohérence de l’information foncière