Après une suspension de 7 mois, le titre CGI revient à la faveur de l’OPR.  Or, le prix fixé à l’action de la CGI s’est établi à 725 DH en baisse de 24% par rapport à l’introduction en bourse.

La valorisation de la CGI suscite plusieurs interrogations non seulement vis-à-vis aux petits porteurs mais également vis-à-vis à l’actionnaire RMA Watanya.

En effet, l’OPR porte sur l’acquisition des actions CGI non détenues par CDG Développement ou par la CDG, soit 3.386.095 actions. Ainsi, le prix de l’opération s’élève à 2,46 MMDH.

Une valorisation inéquitable pour les petits porteurs

Contacté par nos soins, un analyste financier de la place estime que le prix de 725 DH fixé pour l’action CGI ne représente pas une valeur équitable pour les petits porteurs. La plupart de ces derniers ont acheté la valeur lors de l’introduction en bourse ou après, soit à un prix minimum de 952 DH.

Cet analyste financier nous a déclaré que cette valorisation a été adoptée vu le contexte et les difficultés que connaît le marché immobilier actuellement.

D’ailleurs, le prix de l’action CGI a été évalué à 524,2 DH pour Mazars Audit et Conseil puis 432 DH pour Ernst & Young mais CDG développement l’a fixé à 725 DH. Le CDVM a pesé avec subtilité pour tenter d’obtenir le prix le plus élevé pour les porteurs.

Un prix offert pour réussir l’opération?

La valorisation de la CGI a baissé avec le repli de ses résultats et le retrait du marché immobilier, donc ses perspectives sont moins favorables qu’avant nous confirme le même analyste financier.  Signalons à ce titre, que la CGI a affiché, en 2014, un chiffre d’affaires de 2,4 MMDH en baisse de 35% par rapport à l’année 2013. De plus, le RNPG s’est déprécié de 79,1% à 76,7 MDH sur la même période de référence.

Il est clair que la CDG développement a augmenté la valorisation pour limiter le mécontentement des petits porteurs et de les inciter à vendre afin de réussir l’opération, nous déclare notre source.

Quid de RMA Watanya

Pour ce qui concerne RMA Watanya, la compagnie d’assurance pourrait garder la valeur. C’est un institutionnel et ce qui l’intéresse, c’est le rendement estime notre analyste financier. Notons que RMA Watanya dispose de 8,5% du capital de la CGI, acquis à un prix de 1.937 DH, soit 267 % du prix de l'OPR.

Quelle serait l’évolution du cours de la CGI?

La valeur CGI reprendra sa cotation le 21 mai 2015. Elle devrait connaître des fluctuations à la hausse et à la baisse pour aller vers le prix de l’OPR et s’y stabiliser, estime notre source.

D’ailleurs, le marché a déjà sanctionné le titre CGI avec le cours actuel de 725 DH, présentant une baisse de 73% par rapport au plus haut de 2007. De même, le cours actuel est inférieur de 24% par rapport au cours d’introduction en bourse en juillet 2007. Le niveau actuel présente une baisse de 63% par rapport au prix d’achat des 8% du capital de la CGI par RMA Watanya.

Rappelons enfin que la CGI est la neuvième plus importante société sur le marché avec une capitalisation qui dépasse les 13 MMDH soit 3% de la valorisation totale du marché.

Le coût pour la collectivité

L’OPR va être payée avec de l’argent public. Elle va coûter, comme nous l’avons vu, jusqu’à 2,45 milliards de DH.

Question: Le coût n’est-il pas trop élevé pour la collectivité?

Si le coût est moins élevé, les petits porteurs seront lésés? Si le coût est plus élevé, c’est la collectivité qui va payer. En réalité, ce coût est le prix à payer par la collectivité pour les erreurs passées.

Car toute la stratégie de la CGI va être révisée. Elle n’aura plus vocation à aller dans les secteurs déjà saturés par l’intervention du secteur privé.

Mais n’y avait-il pas d’autre solution que le retrait de la cote puis l’OPR? Si ces 2,46 milliards de DH avaient  été plutôt injectés dans la société CGI pour soutenir sa nouvelle stratégie, la valeur n’aurait-elle pas repris un cours haussier? Dans ce cas, on aurait été équitables à la fois avec les petits porteurs et avec le contribuable, car on aurait en parallèle, créé réellement de la valeur.

>Pour bien comprendre la situation actuelle: une chronologie des faits marquants

-23 Octobre 2014: Avis de la radiation du titre de la CGI de la BVC

Le Conseil d’Administration de la Compagnie Générale Immobilière (CGI) a décidé de procéder à la radiation de ses titres de capital de la cote de la Bourse des Valeurs de Casablanca suite à la demande du Ministère de l’Economie et des Finances et à la volonté d’infléchir les orientations stratégiques de la société.

-21 Novembre 2014: Dépôt de l’Offre publique de Rachat (OPR)

La société CDG Développement a déposé auprès du CDVM, en date du 21 novembre 2014, un projet d’offre publique de retrait visant les titres de la Compagnie Générale Immobilière (CGI). Ce projet d’offre publique de retrait porte sur les titres CGI non détenus par CDG Développement et CDG.

-13 Janvier 2015 : Décision de non-recevabilité de l’OPR

Le CDVM a demandé des justifications et informations complémentaires à CDG développement concernant l’OPR. Il a donc été convenu de réaliser une évaluation supplémentaire des actions de la société visée, et ce par un deuxième évaluateur indépendant. Par conséquent, la suspension de la cotation des actions CGI a été maintenue jusqu’au terme de l’examen, par le CDVM, des conclusions de la deuxième évaluation indépendante.

-07 Mai 2015: Dépôt d’une nouvelle OPR

Une nouvelle OPR est déposée, le 7 Mai 2015, par CDG Développement suite à la réception des conclusions du deuxième évaluateur indépendant.

-18 Mai 2015: Décision de recevabilité de l’OPR

L’OPR porte sur l’acquisition des actions CGI non détenues par CDG Développement ou par la CDG, soit 3.386.095 actions, au prix unitaire de 725 DH. Ce prix dépasse la valeur retenue par les deux évaluateurs indépendants.

En effet, la valeur retenue pour l’action CGI est de 524,2 DH pour Mazars et de 432 DH pour Ernst & Young. Les résultats des deux évaluations indépendantes se présentent comme suit:

-          Méthode d’actualisation des flux de trésorerie futurs : La valeur de l’action CGI retenue par le cabinet Mazars Audit et Conseil et par le cabinet Ernst & Young et associés, selon cette méthode, ressort respectivement à 436,7 DH et 403 DH.

-           Approche par les cours de bourse : La valorisation qui ressort de l’application de cette méthode, par le cabinet Mazars Audit et Conseil et par le cabinet Ernst & Young et associés, est respectivement de 731 DH et de 739 DH.

-          Méthode des comparables boursiers : La valeur de l’action CGI retenue par le cabinet Mazars Audit et Conseil et par le cabinet Ernst & Young et associés, selon cette méthode, ressort respectivement à 374,8 DH et 257 DH.

-          Méthode des transactions comparables: La valorisation qui ressort de l’application de cette méthode, par le cabinet Mazars Audit et Conseil et par le cabinet Ernst & Young et associés, est respectivement de 272 dirhams et de 330 Dirhams.