Boulevard la Corniche. SMT (Société marocaine des tabacs) se prépare d’ores et déjà à emménager dans le quartier, plus précisément à occuper la tour ouest du business center d’Anfa Place. En misant 200 MDH, la filiale d’Imperial Tobacco troque son ancien quartier général sis quartier Mechouar pour un nouveau, plus moderne, en bord de mer, d’une superficie de 7.500m². Elle s’y installera courant cette année, selon une source interne.

En agissant de la sorte, SMT suit un mouvement enclenché depuis quelques années. Celui d’occuper des espaces bureaux construits spécialement pour cet objectif. Marina (80.000m²), Casa Anfa (300.000m² toutes phases confondues), Anfa Place (15.000m²), et avant eux, La Colline et Casa Nearshore ont donné le coup d’envoi à cette nouvelle tendance.

Des investisseurs étrangers, comme Amundi Immobilier, flairent l’opportunité et se lancent eux aussi dans le créneau. Cet opérateur français vient en effet d’inaugurer son deuxième espace d’entreprises : l’Atrium. Erigé en plein boulevard Abdelmoumen, il propose quelque 4.550m² de bureaux aménagés.

Cette « euphorie » est-elle justifiée, sachant que le stock actuel avoisine déjà 1,3 million m2 ? Va-t-elle de pair avec les niveaux de besoins réels ? Ou bien au contraire engendrera-t-elle une suroffre que le marché marocain peinera à absorber?

«C’est plus complexe que cela. On ne peut pas dire qu’il y a une suroffre car il y a une demande spécifique qui reste insatisfaite à ce jour», répond d’emblée Imane Kabbaj, DG de CBRE Maroc, cabinet conseil en immobilier d’entreprise. 

Même son de cloche du côté de Carré Immobilier. «L’offre en immobilier de bureaux sur Casablanca est loin d’être suffisante. La grande majorité des bureaux existants est inadaptée à la demande. Ils sont souvent sans parking, sans gestion professionnelle des parties communes et situés dans une copropriété, ce qui complique énormément les relations entre occupant », selon William Simoncelli, DG.

Radioscopie du parc existant

Grosso modo, le stock existant peut être répertorié en quatre zones distinctes.

-L’ancien centre-ville situé sur l’axe de l’avenue des FAR. L’offre y est vieillissante, constituée d’immeubles anciens, dont certains abritent aussi bien des appartements dédiés à l’habitation que des espaces bureaux. Sauf quelques exceptions, il s’agit d’immeubles résidentiels à la base, convertis en immobilier d’entreprise.

A cette offre initiale est annexée une nouvelle offre mise sur le marché dans le cadre du projet de la Marina : 80.000m² répondant aux normes des constructions bureaux.

-Le centre-ville-business situé au niveau de l’axe Massira-Bd Anfa-Moulay Youssef. Les niveaux de loyers sont les plus élevés de la capitale économique : entre 200 et 250 DH HT et hors charges. La demande pour ce produit est très forte engendrant un taux de vacance très faible.  

-L’axe Hassan II-Abdelmoumen. Ce quartier est considéré comme peu mature par certains experts en immobilier professionnel. C’est ce qui expliquerait des niveaux de loyers moyens compris entre 140 et 150 DH. C’est cette fourchette haute qui est d’ailleurs pratiquée dans le cadre de la commercialisation de l’Atrium, considéré par ces mêmes experts comme un bon produit.

-Sidi Maârouf-Casa Nearshore. Ces deux espaces offrent à eux seuls 190.000m² de bureaux. Ils sont prisés essentiellement par les entreprises IT mais aussi par certaines multinationales. Les prix vont de 110DH pour ce qui est du Technopark à une moyenne de 120DH-140DH HT/m2 pour le reste de l’offre. Cependant force est de constater que Sidi Mâarouf a connu dernièrement  une petite baisse des tarifs pour diverses raisons : problèmes de stationnement et d’entretien en plus d’une vacance engendrée par l’offre Casa Nearshore.

Quid des nouveaux stocks en perspective?

Là aussi, l’offre est disparate, ne serait-ce que d’un point de vue du zonage  géographique.

En plus de la Marina dont le coup d’accélérateur dépend de la fin des travaux ainsi que des ouvertures programmés des équipements annexes  restaurants par exemple), le cas de l’Auda via Casa Finance City est spécifique. Présentant une offre de 100.000 m² dans le cadre de la première phase), le gros de l’offre qui y est développée est construit par les futurs utilisateurs. On sait d’ores et déjà qui va occuper quoi.

Pour choisir entre ces différentes offres, les usagers ont leurs propres exigences. Il leur faut un espace facile à aménager, carré et non pas biscornu, lumineux, logé dans un immeuble 100% bureaux, de qualité aussi bien à l’intérieur qu’au niveau de ses façades, bien desservi par les transports en commun, situé à proximité des banques, restaurants….Aussi, plus un espace offre un maximum de surface sur un même niveau, mieux il est coté, nous explique Imane Kabbaj.  

Le centre-ville opère sa mue

La naissance de ce pôle composé de CFC-Anfa Place et Marina va libérer de l’espace au niveau du centre ville historique. «Ce dernier pourra se reconvertir en résidentiel», souligne Mme Kabbaj.

Pour d’autres experts, le renouveau opéré au niveau de cette zone historique a commencé avec l’arrivée du tramway, qui a eu un effet structurant sur son environnement. «Il est clairement acté que le centre-ville historique a un rôle majeur à jouer dans le développement de Casablanca, notamment sur un angle commercial et hôtelier»,  selon William Simoncelli.

A ce jour, de nombreuses enseignes modernes et internationales commencent à s’intéresser au centre-ville historique de Casablanca (projet ONCF et autres) et de nombreux hôtels y ouvrent (groupe Accor).

Pour ce qui est des bureaux, «leur avenir est conditionné par la montée en gamme de leur environnement qui s’est fortement dégradé ces dernières années notamment à cause de la paupérisation du centre-ville. La rénovation d’immeubles permettra à des sièges de sociétés de moyennes tailles de s’installer, déclenchant ainsi une dynamique vertueuse», ajoute la même source.

Louer ou acheter, que faire ?

Tout dépend de la stratégie recherchée. En effet, les grandes et moyennes entreprises optent majoritairement pour la location car ce mode d’utilisation est plus flexible. «Il permet aussi de s’assurer de la qualité de ses voisins en ce sens que l’intérêt général qui est le bien vivre ensemble prime sur les intérêts particuliers et il permet aussi d’avoir accès à une qualité de prestation haut de gamme. La possession de ses bureaux n’a d’autre but que l’utilisation à des fins purement business», répond M.Simoncelli.

La majorité des multinationales optent pour la location. La tendance étant d’investir dans les métiers de base et non pas dans les murs. Cela revient à déléguer cette tache aux gestionnaires d’actifs.

A contrario, les petites entreprises (souvent les professions libérales) et les entreprises familiales optent délibérément pour l’acquisition, selon une logique d’accumulation patrimoniale.