Rachid Lazrak : ''L’immobilier de bureau redémarrera à partir de fin 2020“

Le secteur immobilier a été lourdement impacté par la crise liée au Coronavirus et les mesures de l'état d'urgence sanitaire. Le segment de l'immobilier de bureau a-t-il été touché ? Rachid Lazrak, promoteur immobilier et membre de l’Institution royale des experts immobiliers à Londres (RICS), confirme qu'il y a des effets immédiats et d'autres qui se produiront à moyen terme. Mais se montre optimiste et prévoit que la demande reprendra après l'actuelle période d’attentisme qui devrait se poursuivre jusqu’à la fin de l’année.

- Médias24 : Quel est l’impact de l’épidémie de Covid-19 sur l’immobilier de bureau au Maroc ?

- Rachid Lazrak : Il faut distinguer des impacts à court terme et à moyen terme. A court terme, les décisions de prise de bail de nouveaux espaces sont retardées. Il y a une phase d’attentisme par rapport au contexte ; les investisseurs se donnent le temps de voir venir les choses. Quand je discute avec les locataires, je me rends compte que tous ceux qui étaient prêts à signer des augmentations de surface ou des renouvellements de baux veulent désormais se donner le temps de voir venir les choses. D’ici à septembre, je ne vois donc rien de concret.

Dans un second temps, des conclusions auront été tirées par rapport à l’efficience du télétravail, mais ces conclusions dépendront de la maturité de l’entreprise. Les locataires reviendront sur le marché parce qu’en termes de communication externe, les bureaux ont une valeur et une signification. Ils symbolisent l’image d’une entreprise forte, à laquelle les clients, les salariés, les actionnaires, les fournisseurs – en somme, toutes les parties prenantes – peuvent s’identifier. Ce qui changera, c’est que les locataires voudront des mètres carrés plus flexibles, qui pourront s’adapter à l’évolution de l’entreprise. Les propriétaires devront donc répondre à cette demande professionnelle.

- Le télétravail, qui s’est développé durant cette période, peut-il reconfigurer l’organisation du travail ? Faut-il s’attendre, à l’avenir, à une baisse des locations de bureaux ?

Avec la crise du Covid-19 et le confinement, le télétravail a fait ses preuves. Il a apporté une réponse rapide et efficace à la continuité des activités de bon nombre d’entreprises. L’entreprise Outsourcia a d’ailleurs annoncé la généralisation du télétravail pour ses salariés qui le souhaitent, et d’autres entreprises ont annoncé la prolongation du télétravail jusqu’au mois de septembre en raison du déconfinement progressif. Des associations professionnelles analysent également ce nouveau mode de travail dans le contexte législatif marocain.

Il y a quatre approches différentes : la première est liée aux métiers. Certains permettront le télétravail, et le télétravail se généralisera. Pour d’autres métiers, le présentiel restera de mise.

Deuxième approche : la maturité dans l’organisation du travail. Les entreprises n’ont pas toutes le même niveau de développement, d’organisation et de maturité. Certaines sont et étaient déjà très avancées, même avant la crise, en termes de dématérialisation et de digitalisation. D’autres n’auront pas forcément les moyens humains ou financiers pour une mise à niveau digitale.

Ensuite, il y a l’aspect RH : je suis convaincu qu’au moment du déconfinement, bon nombre d’employés voudront être chez eux plus souvent et travailler en tout ou partie à l’extérieur du bureau. On choisira certainement un mix entre les deux : travailler en partie à l’intérieur et à l’extérieur du bureau. Cela intéressera surtout les entreprises en quête de réduction des coûts.

La dernière approche est philosophique : il faut garder à l’esprit qu’une entreprise, c’est une organisation humaine dont le but est de produire des biens et des services. Je pense à un proverbe danois qui dit que ''nul n’est si riche qu’il n’ait besoin d’un bon voisin'' : en d’autres termes, c’est au contact des autres que l’on apprend. Mais ce ne sera pas ''tout ou rien'' ; cette mixité entre présentiel et distanciel sera analysée indépendamment des quatre approches que j’ai données.

Concernant la baisse éventuelle de la location des bureaux, je reviens à ce que j’ai dit au début : dans un premier temps, il ne se passera pas grand-chose d’ici à septembre, mais les locataires reviendront sur le marché pour les raisons que j’ai précédemment expliquées, notamment par rapport à ce que représentent les bureaux pour l’ensemble des acteurs d’une entreprise.

- Les entreprises pourraient-elles être amenées à privilégier les espaces de coworking au détriment des locations de bureaux, notamment par manque de visibilité ?

Effectivement, le coworking sera une solution pour les entreprises qui souhaiteront développer des bureaux nomades, mais elle ne sera pas la seule solution. Avant même la crise sanitaire, les espaces de coworking se sont développés de manière significative aux Etats-Unis et en Angleterre, un peu moins en France mais ça arrive... Le Maroc suivra la tendance. C’est une pratique qui a donc un très bel avenir, mais il y aura toujours des entreprises qui souhaiteront avoir leurs propres espaces de bureaux. Le coworking réunit plusieurs sociétés dans un même espace ; il est donc tout à fait probable que certaines veuillent avoir leurs propres locaux et préfèrent ne pas partager leurs espaces avec d’autres.

- Le secteur de l’immobilier dans sa globalité connaît des difficultés depuis quelques années. Qu'est-ce que cette crise qui a aggravé ces difficultés changera pour les opérateurs ?

Cette crise aura eu l’avantage de faire réfléchir les opérateurs de l’immobilier. A court terme, le gouvernement devra prendre des mesures pour relancer le secteur. La Fédération nationale des promoteurs immobiliers a notamment demandé la simplification du circuit administratif ; la mise en place d’un urbanisme plus vertical afin d’avoir un peu plus de hauteur pour pouvoir dégager plus de mètres carrés par foncier, et ainsi réduire le coût des incidences foncières, c’est-à-dire le prix du foncier rapporté au mètre carré.

La FNPI a aussi demandé de retravailler la vente en état d’achèvement, mal appliquée actuellement, et a sollicité les institutionnels pour qu’ils s’impliquent dans l’achat de stocks de logements pour le locatif ; l’allègement des droits de mutation (enregistrement, conservation foncière) ; la baisse des taux d’intérêt ; la mise en place d’un partenariat public-privé pour le foncier ; des mesures fiscales incitatives et une abrogation de la TVA sur les intérêts. Enfin, les professionnels de l’immobilier ont demandé de soutenir la demande en facilitant le financement acquéreur pour redonner de la confiance. La classe moyenne est le moteur de la croissance et de la demande, il faut donc la soutenir en termes de pouvoir d’achat afin de répondre à ses besoins en matière de logement.

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