Le secteur de la promotion immobilière souffrait depuis quelques années de plusieurs maux : baisse des chantiers, ralentissement des ventes, hausse du stock des invendues, inadéquation de l’offre avec la demande, difficultés de trésorerie, surendettement… Beaucoup d’acteurs, même les plus gros, étaient au bord de la banqueroute. Les cas des deux promoteurs cotées Addoha et Alliances en dit long sur la situation de crise que vivait le secteur.

Le secteur souffrait en plus de ses maux structurels d’un flou total sur l’avenir. Notamment sur le logement social, un des gros segments qui fait leur business. L’accord historique (et très généreux) liant les promoteurs à l’Etat pour encourager la production et la vente de logements à 250 000 DH arrive à échéance fin 2020. Et les acteurs du secteur n'ont aucune visibilité sur l’après…

La crise du Covid tombe donc sur un secteur déjà mal en point. Et elle l’a asphyxié davantage.

D’après l’enquête menée par la CGEM, le secteur a subit une baisse de 65% de son chiffre d’affaires. Les pertes en emplois que ce « krach » a engendré sont encore plus énormes, avec la mise au chômage de près de 70% des effectifs du secteur, selon la même enquête.

Cible de plusieurs critiques pour les gros avantages (fonciers et fiscaux) dont il bénéficiait, le secteur de la promotion immobilière reste pourtant un des acteurs de poids dans l’économie du pays. Et qui produit également des effets d’entraînement sur plusieurs autres métiers.

La fédération qui le représente, la FNPI, regroupe par exemple plus de 2.000 entreprises pour un chiffre d’affaires global de 59,6 milliards de dirhams. Le secteur représente aussi un gros gisement pour l’emploi : plus de 1,2 million de personnes selon les chiffres de la CGEM. Et il contribue, bon an mal an, à 6% du PIB du pays.

La stratégie de relance de l’économie marocaine ne peut donc passer sans reprise du secteur de l’immobilier, pour au moins retrouver le rythme d’activité et les taux d’emploi d’avant crise.

La reprise prendra au moins deux ans

Chose qui paraît d’ores et déjà difficile, de l’aveu même des acteurs du secteur. « La reprise sera lente. Elle prendra au moins deux ans, selon des benchmarks internationaux que nous avons réalisés. C’est un scénario pessimiste, nous espérons que les choses reprendront à un rythme plus rapide. Les chantiers en vérité ont déjà repris, mais pas au rythme normal… », explique Mustapha Allali, Vice-président de la FNPI en charge de la communication.

Le Maroc a encore plus cette particularité où le rythme de la construction n’est pas stable sur toute l’année, car perturbée par certains évènements. « D’habitude, l’activité ralentit systématiquement pendant le Ramadan. Là, il y a eu en plus du Ramadan, le confinement, et le départ des employés et des ouvriers. L’Aid El Kébir qui tombera en fin juillet va aussi ralentir la reprise. Ca sera une autre période de pause. La reprise au vrai sens du terme ne pourra se faire qu’après l’Aid… », précise notre source, même s’il croit que les employés du bâtiment ne vont pas tous prendre congés à l’occasion l’Aid, « car les gens aussi veulent travailler, compenser les revenus perdus pendant le confinement… ».

Pour assurer une reprise rapide au secteur, face à ces scénarios pessimistes qui se dessinent, la fédération du secteur a préparé un ensemble de propositions qui ont été intégrées dans le plan soumis par la CGEM au gouvernement. Des mesures qui allient des leviers classiques comme la simplification des procédures administratives, la facilitation du retour des employés, le soutien à la demande et à l’acquisition de logement, la facilitation du financement bancaire aussi bien pour l’acquisition que pour la promotion… Mais également des mesures tout sauf conventionnelles où on demande un effort monstre aux banques qui doivent revoir tous les critères établis jusque-là dans les systèmes de financement de l’acquisition et de la promotion.

Les promoteurs vont jusqu’à demander à la banque centrale d’alléger ses règles prudentielles pour permettre aux banques de les suivre… Une proposition assez audacieuse, qui vise à changer les règles du jeu dans le secteur financier pour permettre aux banques de prendre des risques supplémentaires sans avoir à mettre en face des provisions qui alourdiront leur bilans et éroderont leur rentabilité.

« C’est justement audacieux. Mais qui ne tente rien n’a rien. Les banques sont nos partenaires. Et nous sommes liés par le même destin. S’il y a des faillites dans le secteur, ca aura un effet systémique très dangereux sur les banques et le système financier », nous répond M. Allali.

Financement de l’acquisition : revoir les règles du jeu

L’effort demandé aux banques est monstre. Aussi bien sur le volet du financement de l’acquisition que celui du crédit à la promotion immobilière.

Pour les acquéreurs par exemple, la FNPI propose de revoir les critères appliqués aujourd’hui par le secteur dans le traitement des dossiers de crédit.

Exemple : la règle dans le secteur aujourd’hui veut que la banque ne peut s’engager avec un emprunteur dans des échéances qui dépassent 40 ou 50% de son revenu net mensuel. « Cette quotité limite les financements à l’acquisition. Il y a des jeunes couples qui sont prêts à mettre jusqu’à 70% de leurs revenus pour acquérir un logement, mais cette règle les freine. Nous demandons donc aux banques de revoir cette quotité à la hausse pour faciliter le financement, notamment pour la classe moyenne qui sera le moteur de la relance dans le secteur », explique le VP de la FNPI.

Il propose également des mesures pour rallonger au maximum les durées des crédits. « Il faut que l’amortissement du crédit puisse aller jusqu’à 25 ans, ce qui est rare aujourd’hui puisque les banques s’engagent le plus souvent sur des crédits qui ne dépassent pas les 20 ans. Ce rallongement de l’échéancier est de nature à encourager les gens à s’engager dans des projets d’achats », insiste M. Allali, qui déplore le fait que les banques ont déjà commencé à fermer le robinet des crédits à l’acquisition.

« Elles estiment que cette crise va augmenter le chômage, réduire les revenus des ménages, et ne veulent donc plus s’engager sur des dossiers. La classe moyenne constituée généralement de jeunes couples qui veulent accéder au logement sont pourtant de bons payeurs. C’est connu dans le secteur. Mais les banques ne veulent pas prendre de risques », déplore notre source.

En plus de ces leviers qui agissent sur le montant des financements, les promoteurs proposent aussi d’agir sur le coût du crédit, avec une réduction des taux d’intérêt. Chose qui devra passer en théorie par une réduction du taux directeur de Bank Al Maghrib ou, au cas où BAM ne concède pas une nouvelle baisse du loyer de l’argent, par l’allègement de la prime de risque exigée par les banques.

Et pour garantir une certaine couverture aux banques face aux risques, qui sont réels il faut le reconnaitre, la FNPI propose de mettre en place de nouveaux mécanismes de garantie, qui engagent cette fois-ci l’Etat, à travers la CCG. Des garanties qui doivent cibler, selon la FNPI, « les acquéreurs aux faibles revenus », mais aussi « ceux dont les emplois sont menacés ou perdus ».

Des garanties qui s’ajouteront à la batterie déjà déployée par la CCG pour permettre l’accès au logement social aux populations aux revenus irréguliers, à travers le FOGARIM. Là aussi, les promoteurs considèrent que les banques ne jouent pas assez jeu. A l’exception, précisent-ils, du CIH et de la BCP, qui fournissent jusque là 80% du stock de crédit FOGARIM.

Financement de la promotion : la bourse ou la mort !

Pour ce qui est de l’offre, l’effort demandé aux banques est également énorme. Objectif : « éviter la faillite en cascade » des opérateurs du secteur.

En plus de la réduction des taux des crédits, la FNPI demande d’augmenter les enveloppes et les lignes de trésorerie accordées aux promoteurs en difficulté, en activant si cela est nécessaire des garanties étatiques supplémentaires.

Plus que ce qui est déjà offert par Damane Oxygène ? « Oui », nous répond Mustpaha Allali, qui tient à rappeler que les promoteurs ont été exclus de ce mécanisme au début, avant que les banques ne se rattrapent. « Elles considéraient que les promoteurs bénéficiaient déjà de lignes de financement assez larges et qu’il n’était pas nécessaire d’en rajouter davantage. Or, avec l’arrêt de l’activité, la suspension des ventes et des encaissements et la continuité des charges, la majorité des promoteurs s’est retrouvée dans une situation d’asphyxie », explique-t-il.

Idem pour la phase de relance, où la FNPI propose la mise en place de nouvelles garanties étatiques. Objectif : couvrir « les expositions supplémentaires des banques pour permettre des crédits relais additionnels aux entreprises en cette période de crise », peut-on lire dans le document présenté par la FNPI.

L’Etat, là aussi, a déjà prévu un mécanisme de garantie pour l’ensemble du secteur privé : Damane Relance. Mais il est considéré comme insuffisant par les promoteurs : « Damane Relance est un bon produit. Mais vu la situation de la trésorerie et les difficultés que connaissent les opérateurs, il faut des produits adaptés au secteur », nous dit Mustapha Allali.

Toujours pour soulager leur trésorerie, les promoteurs veulent aussi agir sur les mécanismes de remboursement des crédits en faisant passer la quotité de remboursement par logement de 70% à 40%. Explication de Mustapha Allali : « Quand une banque finance un projet de promotion immobilière, elle exige pour chaque vente de logement réalisée, l’affectation directe de 60 à 70% du montant encaissé au remboursement du crédit. Donc à chaque fois qu’un promoteur vend un logement, 60 à 70% de son chiffre d’affaires part à la banque. Nous demandons dans cette situation exceptionnelle que ce taux soit abaissé à 40% pour donner une marge de trésorerie à l’entreprise ».

Autre levier que les promoteurs veulent activer et qui n’est pas des moindres : les dations, ce mécanisme qui permet d’arroser la trésorerie du promoteur en contrepartie de la reprise par sa banque d’un de ses actifs immobiliers. Un mécanisme déjà utilisé ces dernières années pour sauver de gros opérateurs de la faillite, comme ADI par exemple, mais qui alourdit considérablement le bilan des banques et leur transfère le risque de dépréciation de la valeur de l’actif. Un mécanisme trop risqué, que la FNPI propose d’utiliser dans les cas des « crédits jugés exorbitants par les banques selon les différents profils de leurs clients ». « A situation exceptionnelle, il faut des solutions exceptionnelles », commente le Vice Président en charge de la communication de la FNPI.

Des demandes, en somme, qui peuvent laisser penser que les promoteurs immobiliers veulent surfer sur cette crise pour éponger tout le passif de surendettement accumulé ces dix dernières années. Impression réfutée par notre source.

« On est conscient des risques que prennent les banques. Mais on travaille en partenaires. Si un promoteur fait faillite, parce qu’il n’est pas réanimé à temps, ca va se répercuter également sur la banque et tout le système financier. Il faut donc mettre de l’oxygène, réanimer le secteur, pour qu’on puisse tous sortir indemnes de cette crise», nous répond M. Allali.

D’où la proposition assez audacieuse de « revoir les règles prudentielles de Bank Al-Maghrib vis-à-vis des banques et permettre les reports des crédits des entreprises sur de nouvelles échéances, sans obligation de passer par des provisionnements pour les banques ». Vaste chantier…

Prolonger les avantages au logement social

Au-delà de ces aspects financiers, qui semblent les plus saillants dans le plan de relance proposé par la FNPI, leurs revendications portent également sur des sujets en lien direct avec l’administration. Comme la simplification des procédures, la mise en place d’une cellule d’arbitrage pour statuer sur les conflits entre administration et promoteurs, la digitalisation des procédures au niveau de la conservation foncière, la suspension les légalisations de signatures des contrats bancaires, l’accélération des remboursements de TVA sur les logements sociaux, etc. 

Mais trois mesures de ce pack impliquant l’Etat sortent du lot. Comme la demande de report d’une année des avantages accordés au logement social de 250 000 DH. Des mesures qui devraient prendre fin en 2020 et qui constituent un vrai sujet d’inquiétude pour l’ensemble du secteur. Surtout que les pouvoirs publics ont affiché clairement (et à maintes reprises) leur volonté de ne pas s’engager dans de nouvelles conventions, avec tout ce qu’elles comportent comme manque à gagner fiscal pour le Trésor.

Dans le flou face à cette échéance, les promoteurs demandent aujourd’hui et de manière exceptionnelle la prolongation de ces avantages pour une année, renouvelable en cas de prolongement de la pandémie et du confinement.

L’idée, selon Mustapha Allali, n’est pas de profiter de la crise pour faire durer l’avantage tiré par les promoteurs de ce deal passé avec l’Etat quand celui-ci voulait encourager une production de masse de logements sociaux. Mais juste pour permettre aux promoteurs déjà engagés dans des chantiers dans le cadre de cette convention de pouvoir les achever, sans perdre l’avantage accordé par l’Etat au moment du lancement du projet. « C’est une demande logique. Certains promoteurs engagés dans le cadre de ces conventions ne pourront pas livrer les logements avant la fin de l’année, à cause du confinement et de l’état d’urgence sanitaire. Nous demandons juste un délai d’une année renouvelable pour que les chantiers déjà engagés soient achevés dans le cadre des mêmes accords d’avant 2020 », tient-t-il à préciser.

Autre avantage que les promoteurs veulent obtenir de l’Etat : des mesures incitatives pour la production de logement de moyen standing. Un vieux sujet que plusieurs ministres de l’Habitat ont essayé de négocier avec les promoteurs, mais qui n’a jamais abouti. Le sujet revêt aujourd’hui une grande importance pour la FNPI, car ses responsables considèrent que c’est ce segment du marché qui pourra assurer une relance rapide du secteur et régler la fameuse problématique d’inadéquation de l’offre et de la demande.

«Les pouvoirs publics nous avaient proposé un certain moment des logements à 8.000 DH le mètre carré. Mais les promoteurs n’y trouvaient pas leur compte tout simplement. Alors que le problème peut être facilement résolu », explique M. Allali.

La FNPI, nous explique-t-il, ne demande à l’Etat aucun effort financier ou fiscal. Mais simplement des réaménagements urbanistiques : de permettre par exemple de construire du R+6 sur des terrains où les plans d’aménagement urbain prévoient du R+4. « Cet aménagement peut réduire considérablement le coût des projets, au vu de la cherté du foncier dans les milieux urbains. Si on nous autorise à construire dans la hauteur, on peut produire des logements adaptés à la classe moyenne avec des prix abordables », insiste notre source.

Une mesure, nous dit-il, sans le moindre coût financier ou fiscal pour l’Etat mais qui relancera la production et permettra à la classe moyenne urbaine d’accéder au logement à des prix raisonnables.

Autre mesure visant l’administration : la revue du référentiel des prix de la DGI, voire même sa suspension définitive. Ce mécanisme était pour rappel instauré pour permettre au fisc de réduire le phénomène des sous déclarations à la vente. Le fisc avec la Conservation foncière ont fixé donc pour chaque zone un référentiel de prix qui s’applique lors du calcul de l’impôt sur la plus value réalisée lors de la transaction. 

Un mécanisme que le FNPI considère comme un frein aux transactions. « Il bloquait déjà les transactions avant la crise car les prix du référentiel ne correspondaient pas à ceux du marché, qui étaient plus bas, notamment sur les terrains. Aujourd’hui, avec la crise, certains promoteurs seront obligés de vendre au rabais, mais subiront des révisions fiscales sur la base de ce référentiel des prix établi avant la crise », explique M. Allali. « La baisse des prix des biens est actée pour une longue période avec des amplitudes variables. Maintenir un référentiel dans ces conditions est un non-sens. Sauf s’il est actualisé toutes les semaines, ce qui me paraît impossible à faire », conclut-il.