En février dernier, la Fédération nationale des promoteurs immobiliers tirait la sonnette d'alarme, chiffres à l’appui : une production de logements en chute de 51% depuis 2011 et des mises en chantier en baisse de 35% rien qu’en 2018, prolongeant la tendance des années précédentes.

Qu’en est-il en réalité ? Médias24 a consulté les derniers chiffres officiels du ministère de l’Habitat. A des fins d’harmonisation, nous avons retenu la période 2012-2018. Voici ce qu’il en ressort.

Les mises en chantier ont repris de 27% depuis 2016

Les mises en chantier sont les logements dont la construction a démarré et qui seront achevés après une certaine période (2 à 5 ans). A ce moment-là on parlera de logements produits ou "production".

Il est vrai qu’ils ont baissé de 26% sur la période considérée, passant à 310.415 mises en chantier en 2018. Mais ce chiffre est en hausse par rapport à 2017 et 2016. En fait, à partir de 2016, il y a eu une reprise ou une accélération de l’activité.

Faut-il déduire de ce chiffre les mises en chantier de ce que l’on appelle « les unités de restructuration » pour avoir une image plus fidèle ?

Précisons que les opérations de restructuration regroupent les programmes traitant l’habitat insalubre (programme Villes sans bidonvilles, restructuration de quartiers, réhabilitation des tissus anciens…).

Les unités mises en chantier de ces programmes sont en hausse de 16% sur la période, atteignant près 130.000 en 2018. En les déduisant du total, on obtient des mises en chantier en baisse de 41%. Mais là encore, il y a une reprise depuis 2016 : +9%.

Faut-il aussi retrancher les logements auto-construits qui ne concernent pas les promoteurs immobiliers ? En 2018, plus de 77.000 auto-constructions avaient été mises en chantier, en baisse de 8,7% par rapport à 2016 et de 22,5% par rapport à 2012.

En les enlevant également du total, les mises en chantier qui concernent les promoteurs (y compris les lots de terrain) affichent une chute de 50% depuis 2012, à 103.400 unités. Mais la reprise depuis 2016 est confirmée : +27,4%.

En fait, si la construction de logements sociaux (à 250.000 DH) est en baisse d’année en année, celle des appartements moyen et haut standing est en forte hausse : +19% depuis 2012 et +88% depuis 2016. Celle des villas aussi : +95% depuis 2012 et +203% depuis 2016.

Pour les logements sociaux, la baisse des mises en chantier est logique car le segment a dépassé ses objectifs à l'horizon 2020.

(Evolution de la production de logements entre 2012 et 2018, données ministère de l'habitat)

La production d'appartements moyen et haut standing en hausse de 48%

Qu’en est-il de la production, c’est-à-dire des logements achevés ?

Alors que les promoteurs immobiliers parlent d’une baisse de plus de 50%, les chiffres du ministère révèlent une hausse de 20% entre 2018 et 2012 et de 37% depuis 2016.

Même en retranchant les unités de restructuration et l’auto-construction, la production est en hausse de 32% depuis 2012 et de 16% depuis 2016.

Les logements sociaux affichent une progression de 163% (achèvements des mises en chantier antérieurs), les appartements moyen et haut standing 48% et les villas une baisse de 58% mais une reprise de 120% depuis 2016.

En tout, de 2012 et à 2018, plus de 2,2 millions d’unités ont été mises en chantier, dont 880.000 hors unités de restructuration et d’auto-construction.

Sur la même période, 1,85 million de logements ont été achevés, dont 762.000 (y compris les lots) hors restructuration et auto-construction.

(Evolution de la production de logements entre 2012 et 2018, données ministère de l'habitat)

Manque de visibilité et stratégie nationale sans effet pour l'instant

C’est dire que les promoteurs immobiliers ont continué à construire malgré un contexte difficile marqué par des cycles de commercialisation plus longs, une offre pas toujours adaptée à la demande en termes de nature, de prix, de qualité et d’emplacement, des prix en baisse.

Ceci témoigne que l’activité demeure rentable malgré les soucis de trésorerie et d’endettement que connaissent certains opérateurs, notamment parmi les grands (Addoha, Alliances...).

Cela dit, les promoteurs immobiliers ont raison de s’inquiéter pour leur avenir :

- La demande solvable se fait de plus en plus rare,

- Les mécanismes de soutien à la demande sont insuffisants,

- L’accès au financement n’est pas toujours facile,

- Les frais, notamment de la conservation foncière, sont en hausse continue pour un secteur que les pouvoirs publics disent vouloir relancer,

- L’offre est inadaptée pour plusieurs types de ménages (classes moyennes, jeunes, familles nombreuses, immobilier locatif…)

- Planification urbaine inefficace (plans d'aménagement, schémas directeurs...)

Autant de défis que la nouvelle stratégie de relance du secteur de l’habitat est censée relever. Les professionnels demeurent sceptique car à ce jour, rien de concret n’a été fait, à une année de la fin du dispositif fiscal pour le logement à 250.000 DH…