“La finance participative est une opportunité pour le secteur de l’immobilier”

"L’immobilier, des métiers qui recrutent": ce slogan de l’Espi s’applique aussi bien au Maroc qu’à la France, tant le secteur de l’immobilier est essentiel pour l’économie du royaume. C'est ce qu’a souligné Nabila El Merini, directrice de la Promotion immobilière au ministère de l’Habitat et de la politique de la ville, en rappelant que le logement est un chantier prioritaire pour le pays.

Ce secteur a une place importante dans l’économie nationale, a insisté Mme El Merini, puisqu’il participe pour 6,3% au PIB, que le BTP emploie un million de personnes et que la construction de logements sociaux à 140.000 et à 250.000 DH n’est pas prête de s’arrêter. D’autant plus qu’il reste à éradiquer les bidonvilles, qui existent toujours: il faudra alors reloger 390.000 familles, réparties dans 85 villes du pays.

Mais pour que le secteur de l’immobilier puisse envisager l’avenir avec sérénité, encore faut-il que tous les acteurs concernés, du promoteur au vendeur, soient de vrais professionnels. Ce n'est pas toujours le cas…

50% des transactions au Maroc se font par le biais de l’informel

"Il y a 35 millions d’habitants au Maroc, donc 35 millions d’agents immobiliers!". Cette boutade lancée par un participant au colloque faisait écho, avec humour, au problème sérieux soulevé par Mohamed Lahlou, président de l’Association marocaine des agents immobiliers (AMAI). "Il n’y a toujours pas de réglementation dans notre secteur et aujourd’hui encore, tout le monde peut se déclarer agent immobilier, sans diplôme, sans assurance, sans caution. Résultat, 50% des transactions dans le royaume se font par le biais de l’informel, avec tous les risques inhérents."

Et Mohamed Lahlou d’expliquer que la création de l’AMAI n’avait qu’un objectif: préparer, rédiger et remettre au ministre de tutelle un projet de loi réglementant le secteur, ce qui a été fait récemment, après 6 mois de travaux. Tout y est passé en revue, de la carte professionnelle à la caution financière, en passant par la responsabilité civile professionnelle, les relations avec les notaires ou la Conservation foncière: en tout, 85 articles, qui sont sur le bureau du ministre de l’Habitat et de la politique de la ville.

Ce projet est soutenu par toute la profession, qui voit ainsi la possibilité d’assainir le secteur, d’éliminer une bonne partie des faux agents immobiliers et d’assurer aux vrais professionnels une formation continue indispensable. "Iriez-vous consulter, lance Fabrice Léger, CEO de JLL Maghreb et Afrique francophone, un chirurgien qui n’a suivi aucune remise à niveau depuis 15 ans et qui, pour ses outils, est resté à l’alcool à 90° et à l’aspirine? Non. Alors pourquoi l’accepter de la part d’un agent immobilier? En France, la loi impose à chaque agent immobilier 20 h minimum de formation chaque année. Il faudrait penser, au Maroc, à ajouter ce point dans le projet de loi, si ce n’est pas déjà fait."

Les syndics réclament plus de réglementation

Mais il faut faire vite: Léo Attias, président de la Fiabci, la seule fédération internationale de l’immobilier, présente dans 70 pays, voudrait faire adhérer le Maroc. "Mais, lance-t-il à l’adresse de Nabila El Merini, il faut que la loi voie le jour rapidement. Si vous n’accélérez pas la réglementation des agents immobiliers, ceux-ci ne pourront pas travailler à l’international. Or, le Maroc a un potentiel énorme de travail et de transactions à l’international."

Même problème pour les syndics, qui réclament plus de réglementation car, disent-ils, c’est nous, et nous seuls, qui sommes capables, par notre professionnalisme, de permettre à un bien en copropriété de prendre de la valeur, l’entretenant comme il faut le faire. Et pourtant, là encore, l’informel, l’amateurisme font beaucoup de tort à une profession, en plus souvent décriée.

"Ne vous inquiétez pas trop, réagit Philippe Loiselet, vice-président de l’Espi et gérant d’un immense portefeuille de logements. En France aussi, chacun critique fortement les syndics… sauf le sien! Une étude réalisée par l’institut Ipsos, démontre que plus de 80% des personnes interrogées se disent satisfaites de leur syndic. D’ailleurs, alors qu’il est très facile, chaque année, de se débarrasser de son syndic pour en choisir un autre, plus de 90% des syndics voient leur mandat renouvelé d’année en année."Mais tout ne peut pas venir de la réglementation, estime Philippe Loiselet: "Ne faites pas trop appel à l’Etat et surtout, ne suivez pas notre exemple! En France, on croule sous les réglementations! Prenez-vous en main, agissez par vous-même et laissons, in fine, les copropriétaires décider."

Autre temps fort de ce colloque: la table ronde sur le financement et tout particulièrement les exposés sur le financement islamique, que certains préfèrent appeler financement participatif, pour en gommer le caractère trop religieux. Younès Slaoui, directeur de l'entreprise et de la banque privée Dar Assafaa, filiale d'Attijariwafa bank, a insisté sur le développement rapide dans le monde de ce mode de financement. Pour atteindre 50% des transactions dans les pays du Golfe et même 80% en Arabie Saoudite. On est très loin de ces chiffres au Maroc, où ce mode de financement reste marginal, à cause d’une réglementation qui a mis du temps à voir le jour et qui n’est toujours pas totalement mise en place. A cause aussi d’un coût souvent supérieur à un crédit classique. Mais pour Nasserdine Riah, directeur général d’Arthur, "la finance participative est une opportunité pour le secteur de l’immobilier, même au Maroc: il vise des personnes sensibles à l’éthique musulmane. Et d’ailleurs, 1/3 des Marocains se disent prêts à payer jusqu’à 10% de plus que pour un financement classique."

TROIS QUESTIONS A

Christian Louis Victor, président de l’Espi:

-Médias 24 : Que retenez-vous de ces deux jours de débats ?

- Christian Louis Victor: J’ai vraiment été impressionné par les interventions de deux personnes sur le financement islamique ou financement participatif, qui peut être une solution intéressante pour l’accession à la propriété des plus défavorisés. Cela m’a d’ailleurs fait penser à ce qui se fait en France, non pas au niveau du financement religieux, islamique ou catholique, mais au niveau de l’accession sociale à la propriété, avec par exemple les prêts à taux zéro.

-Un point marquant des différentes interventions: les Français se plaignent de supporter trop de réglementations, alors que les Marocains, eux, se plaignent de l’absence de réglementation…

-C’est un constat que nous avions fait en France avant la loi Hoguet, dans les années 1970. A partir du moment où on entre dans une période de développement quantitatif fort, il faut accepter une réglementation, pour commencer à structurer les professions et pour éviter les dérapages et les excès. Mais plutôt que de sur-réglementer, je pense qu’il est préférable de mettre l’accent sur la formation. Parce que des gens qui ont un bon niveau de compétence offrent généralement des garanties de sérieux aux uns et aux autres. Le rôle de la formation est peut-être aussi d’accompagner la réglementation, voire même de la précéder, pour éviter une surcharge réglementaire, qui peut avoir un effet pervers: le détournement de cette réglementation.

-Pensez- vous que c’est par la formation que l’informel va se marginaliser, sinon disparaître totalement?

-Tout à fait. Et j’ai trouvé que les intervenants marocains l’avaient parfaitement souligné. Tous ceux qui ont pris la parole ont bien insisté sur l’évolution du monde, sur la nécessité d’intégrer le numérique dans leurs activités et de mettre en place des formations spécifiques.

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