Tanger: faute d'enregistrement, ils ont perdu leur bien immobilier

En cause: le non enregistrement des terrains au moment de leur achat par leurs nouveaux propriétaires et une information incomplète.

Etablie à Amsterdam depuis plus de 45 ans, Naïma Ardam découvre au cours de l’été dernier que le terrain qu’elle avait acheté en 1990 et sur lequel elle avait fait construire sa villa en 1996 avait été acquis par Rachid El Mrabet et Adil Dfouf. Le lot de Mme Ardam fait partie du titre-mère N°6273/06. La propriété est située sur "Colline Thami" du nom du promoteur-lotisseur Thami El Fraïhi, aujourd’hui décédé.

Des biens payés mais non enregistrés

L’affaire a démarré lorsque Achraf Ben Hussein Amaghtir, acquéreur d’un terrain, a réalisé en 2006 que le lot qu’il venait d’acquérir avait déjà été vendu une première fois. Il réclama aux promoteurs de la famille El Fraïhi le remboursement des sommes avancées. Selon un expert proche du dossier, "un fils El Fraïhi revendait une seconde fois des lots déjà vendus une première fois par son père".

Après une saisie conservatoire prononcée en juin 2007, le tribunal décide en juin 2010 de condamner la société Entreprise immobilière et financière de la famille El Fraïhi à rembourser M. Amaghtir à hauteur de 600.000 DH. Mais celle-ci n’est pas en mesure de le faire.

C’est à ce moment-là que la justice décide de saisir de manière exécutoire les biens de la société, notamment en demandant à la conservation foncière de recenser les biens lui appartenant. Plus de 30 lots de terrains, dont certains construits, seront comptabilisés.

Une première expertise en mars 2011, puis une seconde en octobre 2012, détermineront la valeur des biens saisis et devant être vendus aux enchères par la justice. La vente se déroulera en avril 2013.

Avant cela, la décision de saisie des biens devenue exécutoire, l’expert judiciaire Abdeslam Yassine est chargé de déterminer la valeur des biens destinés aux enchères. Pour M. Yassine, "notre travail consiste à évaluer la valeur des biens que la conservation foncière considère comme faisant partie du patrimoine de la famille El Fraïhi. Tous les biens qui n’ont pas été enregistrés à la conservation foncière par leurs acheteurs se trouvent dans cette situation".

Ventes aux enchères

C’est sur cette base que la vente aux enchères a pu être organisée et que l’élu Adil Dfouf et son associé Rachid El Mrabet ont pu acquérir la maison de Mme Ardam ainsi que près de 30 autres biens. Celle-ci a pu constater auprès de la conservation foncière de Tanger que le bien avait déjà été enregistré au nom des deux nouveaux acquéreurs. Elle a toutefois pu faire apposer une mention sur le titre pour empêcher toute transaction avant les décisions définitives du tribunal.

Mme Ardam, une des propriétaires d’un des lots mis en vente par le tribunal, dispose pourtant d’un contrat de vente, de reçu d’impôts, de son autorisation de construire et d’un permis d’habiter datant de près de 20 ans. Sa maison construite depuis plus de 15 ans est actuellement occupée.

Dans son jugement en première instance rendu le 21 avril dernier, le tribunal de Tanger a estimé que si la plainte est recevable, "la demande d’annulation de la vente aux enchères judiciaires n’a aucune base légale". La date de l’appel n’a pas encore été fixée.

Selon l’avocat de Naïma Ardam, Me Mustapha Stitou du barreau de Tanger, "l’erreur de départ a été de ne pas enregistrer le terrain acquis auprès de la conservation foncière".

La loi sur la conservation foncière stipule dans son article 66 qu’un terrain non enregistré à la conservation foncière n’est pas acquis. De même, l’article 484 du code de la procédure pénale stipule que "toute demande en annulation en matière de saisie immobilière doit être effectuée avant la concrétisation de la vente".

"Une information incomplète" selon la défense

Selon l’avocat, "nous contesterons en appel le fait qu’une simple annonce de ventes aux enchères dans un journal local puisse informer de manière effective des Marocains résidents en Europe sur la destinée de leurs biens. Une procédure différente est nécessaire, notamment une communication personnalisée par voie recommandée".

Me Stitou insiste également sur le fait qu’"au vu de la maison construite sur le terrain de Mme Ardam, un avis aurait dû être mis sur la porte d’entrée par les services de la justice, des visiteurs ou des parents pourraient ainsi informer les propriétaires".

Selon Me. Stitou, si les arguments de la défense de Mme Ardam ne sont pas entendus en appel, la voie qui reste ouverte sera de réclamer au civil une juste indemnisation des propriétaires par les nouveaux acquéreurs.