Les OPCI, un nouveau souffle pour l’immobilier

Le Conseil de gouvernement a récemment adopté le projet de loi portant sur les organismes de placement collectif immobilier. Ce projet de loi est destiné à régir les fonds immobiliers liquides dont la vocation est la détention indirecte de l’immobilier locatif que ce soit en bureaux, commerces, logistique, hôtels ou résidentiels, générant un revenu sécurisé et réguler.

Ce type de produit qui est beaucoup plus proche de l’immobilier existe depuis longtemps à l’international où il connaît un succès certain. En effet, en France, le total des actifs gérés par les OPCI s’élève à près de 35 MM d’euros. Il est de près de 82 MM d’euros pour les fonds ouverts allemands (l’équivalent des OPCI).

Par ailleurs, en France, l’actif des OPCI destinés au grand public a été multiplié par quatre entre 2011 et 2012 et une augmentation de plus de 44 % entre 2012 et 2013. Ce succès réside à la fois dans la nature même des OPCI qui ont suscité un grand intérêt auprès des investisseurs institutionnels et grand public, d’une part et dans les incitations fiscales dont ils bénéficient.

Parmi les caractéristiques qui ont contribué à la réussite de ce produit figure sa liquidité. En effet la liquidité de ce type d’investissement est assurée par la possibilité de rachat et de cession des titres à n’importe quel moment et ce, à l’instar des OPCVM.

Outre l’avantage de rendre liquide un investissement qui ne l’est pas intrinsèquement, à savoir l’investissement immobilier, l’intérêt de la mise en place des OPCI au Maroc est double.

Ils donneront la possibilité aux personnes physiques de mettre une partie de leur épargne dans de l’immobilier et ce, même pour de faibles montants ce que l’acquisition directe ne permet pas eu égard aux montants mis en jeu.

En plus, les OPCI permettront la réduction du risque locatif par sa mutualisation et l’accès à l’immobilier locatif sans le souci de la gestion directe des biens (recouvrement des loyers, gestion de la copropriété, gestion administrative, fiscale et technique, etc.). L’investissement dans des OPCI préservera aussi l’épargne privée et institutionnelle de l’inflation puisque les revenus à percevoir, issus des loyers, seront indexés sur l’inflation.

Pour ce qui est des investisseurs institutionnels, l’investissement dans les OPCI va contribuer à la réduction de leur risque par la pondération de leur surexposition au marché financier et par l’investissement dans un instrument qui ne soit pas corrélé au marché financier.

Dans un souci de sécurisation des investissements dans les OPCI, le législateur marocain a confié leur contrôle à des entités externes et indépendantes. Ainsi le contrôle est assuré par un commissaire aux comptes, par le CDVM et par un établissement dépositaire qui s’assure de la conformité des actes de gestion à la loi et à l’intérêt des investisseurs.

Il est à noter que les seules entités qui peuvent exercer la fonction de dépositaire sont les banques agréées conformément, la Caisse de Dépôt et de Gestion (CDG) et les établissements ayant pour objet le dépôt, le crédit, la garantie, la gestion de fonds ou les opérations d’assurance et de réassurance.

D’un point de vu économique, les OPCI ne manqueront pas de contribuer à développer substantiellement l’épargne et à l’orienter de façon ciblée vers un secteur identifié et sécurisé, à savoir l’immobilier professionnel locatif.

Dans la situation de marasme que connaît l’immobilier au Maroc, la mise en place des OPCI va certainement participer, en aval, à sa dynamisation, à sa structuration, à son développement et la mise à niveau d’une partie de ce secteur par une demande organisée et durable d’immeubles et par une exigence de rehaussement des standards qui devront être au niveau international.