Casablanca : pourquoi tous les terrains non bâtis sont désormais taxés à 30 DH/m²

Adopté fin décembre par la commune de Casablanca, le nouveau barème de la TNB est entré en vigueur le 1er janvier 2026 comme prévu, nous confirme Sanaa Jaoui, chargée de la fiscalité au sein de la commune, jointe par Médias24.

Mais bien que cette réforme représente un levier de renforcement des ressources propres et d’incitation à la construction, elle est loin de faire l’unanimité. Plusieurs élus ont appelé en décembre dernier, lors de la tenue de la session extraordinaire du conseil de la ville de Casablanca, à revoir certaines modalités d’application, estimant que la réalité territoriale de Casablanca ne peut être traitée de manière uniforme.

Une réforme fiscale encadrée par la nouvelle loi 14.25

Le relèvement de la TNB s’inscrit dans le cadre de la loi 14.25 modifiant et complétant la loi 47-06 relative à la fiscalité des collectivités territoriales, publiée au Bulletin officiel en juin 2025.

L’article 45 de ce texte introduit une réforme structurelle de la TNB, en instaurant trois niveaux de taxation selon le degré d’équipement des zones, contre deux auparavant.

"Trois circulaires ministérielles ont été publiées pour accompagner l’entrée en vigueur du dispositif. La dernière, la circulaire n° 14969 du 17 octobre 2025, précise les modalités de préparation des décisions communales portant délimitation des zones selon leur niveau d’équipement", avait expliqué Nabila Rmili, maire de Casablanca, durant ladite session extraordinaire.

D'après elle, "cette réforme s’inscrit dans une dynamique plus large visant à rationaliser l’assiette fiscale, à améliorer la lisibilité des prélèvements locaux et à renforcer l’équité fiscale, conformément aux orientations de la loi-cadre 96.19 portant réforme fiscale".

Fin du zonage urbanistique, place au niveau d’équipement

L’un des changements majeurs introduits par la loi 14.25 concerne le mode de calcul de la TNB. Jusqu’ici, la taxe était déterminée sur la base des plans d’aménagement (zones villas, zones immeubles, etc.). À Casablanca, la TNB était auparavant fixée à 20 DH/m² pour les zones immeubles, et à 12 DH/m² pour les zones villas, les zones industrielles et les autres zones.

Désormais, la TNB est fixée exclusivement en fonction du niveau d’équipement des zones, indépendamment des affectations prévues par les documents d’urbanisme.

Trois catégories sont prévues :

- Zones entièrement ou majoritairement équipées (voirie, eau, électricité, assainissement, éclairage public, transport, écoles, centres de santé, collecte des déchets) : la TNB est comprise entre 15 et 30 DH/m².

- Zones moyennement équipées, disposant essentiellement des réseaux d’eau, d’électricité et de routes : la TNB est comprise entre 5 et 15 DH/m².

- Zones faiblement équipées : la TNB est plafonnée à 2 DH/m².

"La délimitation de ces zones relève d’une décision du président du conseil communal, soumise au visa des autorités compétentes, notamment le gouverneur ou le wali" avait expliqué Nabila Rmili.

Pourquoi tous les terrains non bâtis de Casablanca sont classés en catégorie 1

Selon les explications fournies par la maire de la métropole, "la classification de Casablanca repose sur un travail cartographique réalisé en coordination avec plusieurs administrations et opérateurs publics".

"Les services fiscaux de la ville se sont appuyés notamment sur :

- les données de la Société régionale multiservices (SRM) pour les réseaux d’eau, d’électricité, d’assainissement et d’éclairage public ;

- les informations de la Direction régionale de la santé concernant la localisation des centres de santé et hôpitaux ;

- les données de Casa Tramway et d’Alsa pour le transport public".

"La superposition de ces cartes a permis de conclure que l’ensemble des terrains non bâtis de Casablanca se situe dans des zones disposant de la majorité ou de la totalité des équipements requis, justifiant leur classement en catégorie 1".

"Les décisions qui correspondent à cette classification ont été transmises au wali et visées", soulignait-elle.

Pour sa part, Abdelilah Safadi, président de la commission des finances, de la programmation et du budget au conseil communal, a précisé qu’il a été décidé de fixer la TNB à 30 DH/m² au niveau de tout le territoire de la métropole.

Une information confirmée par Sanaa Jaoui à Médias24. "Nous avons superposé les cartes obtenues auprès de la SRM, de la Direction régionale de la santé et des autres services concernés en une seule carte, mettant en évidence le niveau d’équipement de la métropole. Il en ressort que l’ensemble de la ville, ou du moins la majorité de ses zones, dispose des équipements nécessaires, notamment l’eau, l’électricité, l’assainissement, l’éclairage public, le transport, les écoles et les centres de santé".

"C’est ce qui explique la classification de la métropole dans la première catégorie et la fixation de la TNB à 30 DH/m² au niveau de tout le territoire casablancais".

Des ressources approximatives de 300 MDH prévues pour 2026

Pour Abdessadeq Morchid, secrétaire du conseil de Casablanca, intervenant lors de ladite session extraordinaire, "la TNB demeure avant tout une taxe incitative. C’est une taxe provisoire qui dure. Elle vise à encourager la mise en valeur du foncier. Quand le bâtiment fonctionne, toute l’économie suit".

Et d’ajouter : "La réforme constitue surtout un levier budgétaire important. Les nouvelles grilles tarifaires devraient permettre à Casablanca de mobiliser environ 300 MDH supplémentaires, renforçant sa capacité de financement dans un contexte de pression croissante sur les budgets locaux et de préparation au Mondial 2030".

Sanaa Jaoui, quant à elle, temporise. "Il s’agit d’un chiffre approximatif, d’autant que plusieurs changements peuvent survenir d’ici à la fin de l’année en cours. Des terrains non bâtis peuvent être construits, tandis que d’autres peuvent être démolis". Il faudra donc attendre la fin de l’année pour connaître l’impact exact de la révision de cette taxe sur le budget de la ville.

Rappelons toutefois que les recettes issues de cette taxe ont oscillé entre 200 MDH et près de 260 MDH depuis le début du mandat du bureau actuel.

Des disparités territoriales à prendre en considération

Sur le terrain, plusieurs élus estiment toutefois que l’application uniforme du classement en catégorie 1 pose un problème d’équité fiscale. "Des zones comme Ahl Loughlam, Hay Hassani ou Sidi Moumen, bien que partiellement équipées, présentent une faible valorisation foncière", déplorait en décembre Ahmed Brija, élu du conseil de la ville.

Selon un autre élu, "des terrains sont parfois cédés à moins de 500 DH/m²". "Traiter un terrain à Anfa ou au Maârif de la même manière qu’un terrain à Ahl Loughlam ne reflète donc pas la réalité du marché", estime ce dernier. Dans certains cas, la pression fiscale pourrait dépasser la valeur économique réelle du foncier, notamment pour les grands terrains détenus par plusieurs propriétaires.

Les élus ont donc appelé à réviser le zonage, à introduire des mesures correctives ou à tenir compte de situations sociales et foncières spécifiques, afin d’éviter que la TNB ne devienne un facteur de blocage plutôt qu’un outil de développement.