Projet de loi sur le locatif : ce qui va changer

Un nouveau projet de loi sur le locatif résidentiel et professionnel vient d’être adopté par la Chambre des conseillers. Prochaine étape : sa publication dans le Bulletin officiel. Analyse des principales nouveautés.  

Projet de loi sur le locatif : ce qui va changer

Le 5 novembre 2013 à 15h55

Modifié 5 novembre 2013 à 15h55

Un nouveau projet de loi sur le locatif résidentiel et professionnel vient d’être adopté par la Chambre des conseillers. Prochaine étape : sa publication dans le Bulletin officiel. Analyse des principales nouveautés.  

Obligation de conclure un contrat: Le projet de loi est clair, il devient obligatoire de rédiger un contrat précisant les droits et obligations de chaque partie.

Cet acte daté, signé et légalisé établit l’état des lieux dans ses moindres détails au moment de la conclusion de la transaction. Les formules générales du type «bon état» par exemple sont à bannir. Un deuxième contrat est signé au terme de l’accord.

 «Le nouveau projet de loi a instauré l’obligation de rédiger un contrat écrit, mais il a omis de préciser quelles seront les répercussions pour l'une ou l'autre des parties dans le cas où cette condition n’est pas respectée», nuance Me Nezha El Azarifi, avocate inscrite au barreau de Casablanca.

Salubrité des biens  loués: le bien doit répondre aux règles minimales de salubrité et être raccordé au réseau eau et électricité. Le bailleur est tenu de mettre à la disposition du locataire non seulement le bien loué mais aussi ses dépendances :salle d’eau, cuisine….

Au cas où le bien loué ne satisfait pas à toutes les conditions de salubrité, les deux parties peuvent se mettre d’accord sur les travaux à engager et la manière d’en déduire les frais du loyer convenu.

Si le bailleur s’y refuse, la loi a donné au locataire le droit de le mettre en demeure afin d’exécuter ces réparations. «Passé un mois, le locataire pourra l’y contraindre en obtenant une ordonnance rendue par le président du tribunal de première instance. Cette dernière fixe le montant des frais des réparations et autorise le locataire à les retenir sur le prix du loyer», poursuit Me El Azarifi.

Termes du contrat :le texte fraichement adopté par la chambre des conseillersa apporté une nouvelle disposition qui relève le montant de la caution payée par le locataire à l'équivalent de deux mois de loyer au lieu d'un mois seulement.

Aussi, il n’est pas possible d’augmenter le loyer dans un délai inférieur à trois années à partir de la date de signature du contrat. Idem pour le pourcentage de révision du prix qui ne peut en aucun cas être supérieur à 8% pour les logements et 10% pour les bureaux. Une exception existe toutefois pour les loyers mensuels inférieurs à 400DH. Dans ce cas, l’augmentation peut atteindre jusqu’à 50%.

Changement de propriétaire :Au cas où le bien, objet du bail, change de propriétaire, les termes du contrat initial restent de rigueur. La loi s’est contentée d’instaurer une obligation d'information à l'égard du locataire selon les règles déterminées par le code de procédure civil.

Résiliation :Une fois le contrat arrivé à terme, le locataire est tenu de vider les lieux. Autrement, le juge peut exiger un dédommagement d’au moins le double du loyer convenu.  

Expulsion :Pour pouvoir engager une action en expulsion, le bailleur doit désormais être propriétaire des lieux pendant une durée égale ou supérieure à 18 mois.

En cas d'expulsion pour raison de démolition, le bailleur doit verser au locataire une indemnité égale au loyer d'une année.

Toutefois, au cas où la mauvaise foi du bailleur est établie, autrement dit s’il poursuit son action en expulsion alors qu'il a déjà touché le montant des loyers, le locataire dispose d’une voie de recours.

En effet, «outre son droit de porter plainte devant le tribunal correctionnel (ce qui est une nouveauté), il sera également en droit d'engager une action en dommages et intérêts et obtenir une indemnité d'un montant pouvant aller jusqu’à l’équivalent de 2 à 6 mois de loyer», poursuit notre avocate.

Actions en Justice :Le législateur a également réduit la durée de prescription des actions engagées par le bailleur contre le locataire pour demander restitution des lieux dans leur état initial à 3 mois au lieu de 6 mois.

Cession des biens loués :«Par dérogation au principe de l'interdiction de cession des biens loués sans l'accord du bailleur, ces derniers peuvent l'être sans cet accord quand ces biens sont à usage professionnel», explique Me El Azarifi.  

Que le nouveau locataire exerce la même activité ou une encore une activité similaire, la loi donne des largesses.

Exemple : «désormais un avocat est en droit de sous-louer ses locaux  à un notaire sans avoir besoin d'obtenir l'accord du bailleur», ajoute la même source.

Préavis :le délai fixé dans la lettre de congé est revu à la baisse. Il passe de trois mois, dans l’ancien texte,  à deux mois seulement.


 

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