Le marché de l’immobilier est en difficulté. C’est ce que rappellent deux sources du secteur contactées par nos soins, notamment Adel Bouhaja, vice-président de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI).

"Le secteur est dans une situation difficile. Après la crise de 2020 induite par la pandémie, il n’arrive pas à se stabiliser", indique ce dernier.

"La situation diffère toutefois selon les régions. A Marrakech, par exemple, une ville qui repose essentiellement sur l’artisanat et le tourisme, le secteur est sinistré."

Même constat auprès d’un autre opérateur du secteur. "Le marché traverse une mauvaise passe" par rapport aux années précédentes, estime-t-il. "Il n’y a aucun facteur nouveau pour booster le secteur depuis l’année dernière, ni dans la loi de Finances 2022, ni dans ce qui est annoncé officiellement par les représentants de l’État concernant la problématique de la production du logement."

Des prix à la baisse malgré la hausse des intrants

Notre seconde source estime pour sa part que "les prix de l’immobilier ont globalement baissé. Certes, cette baisse dépend des villes, mais c’est une tendance générale", a-t-elle ajouté.

Cette baisse des prix "s’accompagne par ailleurs du renchérissement des intrants. Avant, on parlait de la cherté du foncier. A présent, il y a également une explosion des prix des matériaux de construction suite à l’inflation. Les prix du ciment, de l’acier et d’autres matériaux ont connu des augmentations très importantes, parfois à deux chiffres".

De sorte qu’actuellement, la situation se présente comme suit : "Des prix à la baisse, avec un foncier qui n’a certes pas augmenté ces deux ou trois dernières années, mais qui reste cher, en plus des prix des matériaux de construction qui ont explosé. C’est une situation inédite au Maroc."

Pas d'offre adéquate pour la classe moyenne

Indépendamment du constat global, la situation diffère d'un segment à l'autre. "Pour ce qui est du logement social, les opérateurs n’ont aucune visibilité. Le soutien fiscal octroyé à cette catégorie n’a pas été reconduit. Donc rien de nouveau sur ce segment en 2022", signale notre source.

"Il y a une grande offre de logement social, mais elle doit être consommée à présent. Il y a un risque de tension dans le futur", poursuit-elle.

"Il en est de même pour la classe moyenne. Les couches moyennes ont de plus en plus de difficultés à trouver un logement, en particulier dans les grandes villes, telles que Casablanca, Rabat, Marrakech et Tanger… Ce sont des personnes qui peuvent payer des échéances bancaires de 5.000 à 6.000 DH par mois, mais qui ne trouvent pas de produits adéquats en face."

"Les facteurs de production du logement sont chers, et la charge foncière élevée. Les opérateurs n’arrivent donc pas à présenter un produit qui conviendrait et qui serait en phase avec le niveau de revenu de ces classes moyennes."

Et d’ajouter : "Pour le moment il n’y a aucune proposition ni dans la loi de Finances, ni dans la politique du secteur de l’habitat pour aider cette catégorie à accéder au logement dans les grandes villes."

Le haut standing tire son épingle du jeu

"En ce qui concerne les produits haut standing, il y a un certain frémissement dans le marché créé par la pandémie. Celle-ci a poussé un certain nombre de ménages installés dans les hypercentres des villes à céder leurs logements et à se diriger vers les périphéries. Quand on prend l’exemple de Casablanca, Dar Bouazza et Bouskoura ont vu arriver une certaine demande. Il y a donc une activité qui existe sur ce segment", nous explique-t-on.

"Le segment de l’auto-construction connaît une certaine activité aussi. Il s'agit des lots proposés par l’État à travers El Omrane, qui servent notamment au recasement des bidonvillois, ou qui présentent une offre de logement avec la valorisation de petits promoteurs."

"Il faut mettre en place des solutions pour booster l’offre"

"Le contexte actuel suppose qu’on puisse proposer des instruments et de nouvelles approches pour ce secteur qui a atteint une certaine maturité. L'offre ne correspond malheureusement pas la demande qu’il y a actuellement. C’est donc une période assez délicate pour les opérateurs", poursuit notre interlocuteur.

Adel Bouhaja confirme. "De manière générale, les promoteurs essaient de survivre et de trouver des solutions afin d’améliorer l’offre. Il faut mettre en place des moyens pour redynamiser les choses."

"Nous sommes en train de voir avec le ministère de l'Habitat les différentes solutions pour rebooster le secteur, notamment en créant de nouveaux produits pour la classe moyenne ainsi que pour le logement social", avance-t-il en assurant que la FNPI s’est récemment réunie avec la nouvelle ministre de l’Habitat à ce sujet.

"Plusieurs propositions sont à l’étude. Certaines, qui prennent en considération les besoins des citoyens et l’expérience des promoteurs, seront peut-être mises en place dans les prochaines semaines", avance-t-il.

"Les banques accordent moins de crédits qu’avant"

Autre constat, les taux de crédit immobilier restent stables pour l’instant. "Certes, c’est un critère déterminant et très important, mais le problème qui se pose actuellement est relatif à l’implication des banques qui octroient ces crédits. Elles sont de plus en plus regardantes, et les dossiers acceptés ne sont pas nombreux, ce qui affecte la commercialisation."

"Lorsqu’on présente au banquier le dossier d’une personne avec un salaire régulier et n’ayant aucun problème financier, le crédit sera accordé. Mais lorsqu’on lui présente le dossier d’une personne opérant dans le secteur touristique par exemple", qui est très affecté par la pandémie, "il ne sera probablement pas accepté".

"On espère qu’avec l’ouverture des frontières, les choses vont bouger et que les ventes vont augmenter, en attendant la mise en place de nouveaux produits de logement social et pour la classe moyenne", conclut Adel Bouhaja.