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Fiscalité immobilière. Ce qu'il faut savoir sur l’impôt sur le revenu au titre des profits fonciers

L'imposition des profits fonciers ou immobiliers reste un casse-tête pour les contribuables surtout les particuliers. Quelle est la base légale de cet impôt ? Comment est-il calculé ? Sur quelle base l’administration fiscale contrôle-t-elle les déclarations ? Quel recours possible ? Voici toutes les réponses à ces questions.

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Fiscalité immobilière. Ce qu'il faut savoir sur l’impôt sur le revenu au titre des profits fonciers

Le 2 octobre 2024 à 11h52

Modifié 2 octobre 2024 à 12h23

L'imposition des profits fonciers ou immobiliers reste un casse-tête pour les contribuables surtout les particuliers. Quelle est la base légale de cet impôt ? Comment est-il calculé ? Sur quelle base l’administration fiscale contrôle-t-elle les déclarations ? Quel recours possible ? Voici toutes les réponses à ces questions.

La vente des biens immobiliers donne lieu à des démarches fiscales. Celles-ci peuvent parfois sembler complexes. Dans cet article, l'objectif est de démystifier le cadre légal et de donner toutes les informations permettant d'orienter et d'aider à la compréhension des implications fiscales d'une opération de cession immobilière.

> Quelle est la base légale de l’impôt sur le revenu au titre des profits fonciers ?

Connue avant sous la dénomination de "Taxe sur les Profits Immobilier" (TPI), les dispositions relatives à celle-ci ont été intégrées à droit constant en 2007 dans le Code Général des Impôts (CGI), l’objectif étant de rendre la fiscalité plus cohérente, transparente et progressive.

Cette réforme de codification s’est inscrite dans un processus de modernisation et de simplification du système fiscal. Elle visait à intégrer les profits fonciers comme catégorie soumise à l’Impôt sur le Revenu (IR), à l’instar des pratiques internationales.

Depuis, on ne parle plus de Taxe sur les Profits Immobiliers mais de l’impôt sur le revenu au titre des profits fonciers (IR/PF) régi notamment par les articles 61, 62, 63, 64, 65 et 224 du CGI.

L'article 65 définit les modalités de détermination du profit foncier et l'article 224 fixe les règles de rectification en matière de profits fonciers.

> Que dit l'article 65 du Code Général des Impôts (CGI) ? 

L'Article 65 détermine les bases du profit foncier imposable. Il définit les modalités de détermination du profit foncier réalisé lors de la cession de biens immeubles ou de droits réels immobiliers. Il établit la base de calcul de l’impôt sur le revenu au titre du profit foncier.

-Le profit net imposable : est égal à la différence entre le prix de cession diminué, le cas échéant, des frais de cession et le prix d’acquisition augmenté des frais d’acquisition.

-Le prix de cession : c'est le prix de vente ou de la valeur estimative déclarée ou reconnue par les ou l'une des parties dans le contrat ou celle déterminée selon l’article 224. Le prix exprimé dans l'acte de cession ou la déclaration du contribuable fait l'objet de redressement lorsque ce prix ne paraît pas conforme à la valeur vénale du bien à la date de la cession et ce dans les conditions prévues à l’article 224 que l'on va détailler plus-bas.

Ce prix de cession peut être diminué des frais de cession. Il s'agit des frais d'annonces publicitaires, des frais de courtage et des frais d'établissement d'actes, normalement à la charge du cédant, ainsi que des indemnités d’éviction, dûment justifiées.

-Le prix d'acquisition : c'est le prix d'achat augmenté des frais d'acquisition, des dépenses d'investissements réalisés, ainsi que des intérêts ou de la rémunération convenue d’avance ou de la marge locative.

Par frais d'acquisition on entend les frais et loyaux coûts du contrat, droits de timbre et d'enregistrement, droits payés à la Conservation foncière pour l'immatriculation et l'inscription ainsi que les frais de courtage et les frais d'actes afférents à l'acquisition de l'immeuble cédé. Ils sont évalués forfaitairement à 15% du prix d'acquisition, sauf dans le cas où le contribuable peut justifier que ces frais s'élèvent à un montant supérieur.

Le prix d'acquisition, augmenté comme il est dit ci-dessus, est réévalué en multipliant ce prix par le coefficient correspondant à l'année d'acquisition, calculé par l'administration sur la base de l'indice national du coût de la vie. Pour les années antérieures à 1946, le coefficient est calculé sur la base d'un taux forfaitaire de 3% par an.

> Comment et pourquoi l'administration fiscale peut-elle procéder à une révision  ? 

L'administration fiscale peut contrôler les déclarations qui lui sont faites. Pour le cas des déclarations relatives aux profits fonciers, une procédure contradictoire bien définie, garantissant les droits du contribuable, est instaurée. Elle est définie dans l'article 224 du Code général des impôts. Cet article constitue le fondement juridique qui permet à l’administration fiscale d'effectuer ce contrôle.

> Que dit l'article 224 du CGI ?

Il s'agit de l'article qui sert comme base légale à la rectification en matière de profits fonciers. Cet article dispose que si l'inspecteur des impôts est amené à apporter des rectifications ou à procéder à l'estimation du prix d'acquisition et/ou des dépenses d'investissements non justifiées ou de la valeur vénale des biens cédés, il notifie au contribuable la nouvelle base rectifiée. Il doit également expliquer les motifs et le montant des redressements envisagés.

La notification doit se faire dans un délai maximum de quatre vingt dix jours (90) jours suivant la date du dépôt de la déclaration initiale ou celle de la déclaration rectificative.

> Les rectifications sont-elles systématiques ?

Selon la réglementation, les rectifications de l’administration fiscale ne sont pas systématiques. Elles portent essentiellement sur les déclarations présentant des incohérences lors du calcul des profits fonciers.

Ces incohérences peuvent concerner l’estimation du prix d’acquisition déclaré et/ou les dépenses d’investissement non justifiées par le contribuable, la valeur vénale des biens déclarés etc....

Les nouvelles bases rectifiées et les motifs de redressement sont toujours portés à la connaissance du contribuable avec un droit de réponse, à charge pour lui de les accepter ou de les rejeter.

> Comment éviter un redressement après une opération de cession ? 

Un dispositif visant à renforcer la sécurité juridique des contribuables a été mis en place. Il s'agit de l'avis préalable de la DGI.

Ainsi et avant de procéder à la cession de biens, il est possible, pour les contribuables de demander un avis préalable auprès d'elle en matière d'impôt sur le revenu (IR) au titre des profits fonciers.

C'est une démarche facultative permettant une assistance au contribuable en matière de conformité fiscale.

> Comment demander un avis préalable à la DGI ? 

La demande doit être souscrite par voie électronique et selon un modèle établi par l’administration. Cette demande doit intervenir dans les trente jours suivant la date du compromis de vente, accompagnée des pièces justificatives nécessaires.

Le document le plus important étant le compromis de vente. Toutefois, des documents complémentaires peuvent être demandés selon les cas, comme :

  • Le contrat d’acquisition, l’inventaire après décès ou l’acte d’hérédité, le cas échéant;
  • La copie de la carte nationale d’identité électronique (CNIE) du cédant;
  • Les pièces justifiant les frais d’acquisition lorsqu’ils dépassent l’évaluation forfaitaire de 15% du prix d’acquisition;
  • Les pièces justifiant les frais de cession;
  • Les pièces justifiant les frais financiers : tableau d’amortissement, attestation annuelle de paiement des intérêts ou tout autre document en tenant lieu;
  • Les pièces justifiant les dépenses d’investissement : autorisation de construire, permis d’habiter, factures ou tout autre document en tenant lieu;
  • Les pièces justifiant le lien de parenté en cas de cession à titre gratuit effectuée entre ascendants et descendants et entre époux, frères et sœurs;
  • L’ordonnance du juge des tutelles en cas de cession à titre gratuit effectuée entre la personne assurant la Kafala et l’enfant pris en charge;
  • Par ailleurs, le contribuable peut joindre à cette déclaration tout autre renseignement justifiant les spécificités de l’opération de cession envisagée, notamment la description détaillée du bien objet de la cession, sa situation, sa consistance, son état, sa finition et toute autre information.

L'administration fiscale communique au demandeur son avis, par voie électronique, dans un délai de 60 jours, valant attestation de liquidation de l'impôt ou d’exonération. Cette attestation demeure valable pour une période de six mois à partir de la date de la réponse de l’administration.

> Que faire une fois que le contribuable a reçu l'avis de la DGI  ? 

Après la réalisation de la cession, le contribuable doit souscrire sa déclaration, par voie électronique, dans les trente jours qui suivent la date de la cession et doit verser en même temps l’impôt dû le cas échéant.

Si le contribuable souscrit sa déclaration et procède, le cas échéant, au paiement de l’impôt sur la base des éléments de l’attestation de liquidation, il sera dispensé de la procédure de rectification en matière d’impôt sur le revenu au titre des profits fonciers.

Concernant le deuxième cas, pour les personnes concernées qui n'ont pas souscrit la déclaration sur la base des éléments de l’attestation de liquidation, ainsi que les personnes n’ayant pas demandé l’avis préalable de l’administration fiscale, elles sont tenues de verser, à titre provisoire, auprès du receveur de l’administration fiscale la différence entre le montant de l’impôt déclaré et 5% du prix de cession.

Cette déclaration peut faire l’objet de la procédure de rectification prévue en matière de profits fonciers.

Le reliquat du montant versé à titre provisoire, constituant la différence entre le montant de l’impôt déclaré et 5% du prix de cession, après déduction du montant de l’impôt supplémentaire émis suite à la procédure de rectification, est restitué d’office au contribuable concerné.

Le montant versé à titre provisoire est également restitué d’office lorsque l’administration n’engage pas la procédure de rectification dans le délai imparti.

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