Les dix recommandations pour un foncier industriel sur mesure dans la région Casa-Settat

Dans un livre Blanc consacré à la problématique du foncier industriel, le CRI Casablanca-Settat a mobilisé les différents acteurs concernés pour proposer une feuille de route et des actions en mesure de lever les obstacles constatés notamment en termes de disponibilité, d'accessibilité et de prix. Voici les dix recommandations et la feuille de route proposée pour les mettre en œuvre.

Les dix recommandations pour un foncier industriel sur mesure dans la région Casa-Settat

Le 21 février 2022 à 14h48

Modifié 22 février 2022 à 10h57

Dans un livre Blanc consacré à la problématique du foncier industriel, le CRI Casablanca-Settat a mobilisé les différents acteurs concernés pour proposer une feuille de route et des actions en mesure de lever les obstacles constatés notamment en termes de disponibilité, d'accessibilité et de prix. Voici les dix recommandations et la feuille de route proposée pour les mettre en œuvre.

Dans un rapport inédit, Livre Blanc - F Comme Foncier, le CRI décortique l'état des lieux du foncier industriel dans la région de Casa-Settat, grand pôle industriel national avec près de 40% des unités industrielles du pays et 44% du PIB industriel national, et propose des recommandations et une feuille de route co-construite avec les différents acteurs concernés par cette thématique.

"La dynamique de réflexion autour de laquelle le CRI-CS a réussi à fédérer tout l’écosystème régional se concrétise par la publication du présent livre blanc, afin d’apporter une contribution collective sur cette thématique et d’alimenter les actions des instances partenaires. Ce travail collaboratif met en avant des propositions dont certaines sont des « quick wins » à portée de main, et d’autres un peu plus ambitieuses dites de rupture, qui méritent d’être explorées", avance Salmane Belayachi, directeur général du CRI de Casablanca-Settat.

Le secteur privé est appelé à jouer un rôle majeur dans la croissance future du Maroc. La nouvelle charte d'investissement se fixe pour objectif de porter aux deux tiers la part du privé dans l'investissement total. Pour ce faire, plusieurs freins doivent être levés pour libérer les énergies. Parmi ces freins figure l'accès au foncier. Un sujet d'une grande importance pour les investisseurs et auquel le Centre Régional d'investissement Casablanca-Settat (CRI-CS) s'est intéressé de près.

Le foncier, un facteur déterminant dans l’acte d’investir

Le travail du CRI vient confirmer une donnée de marché. "Les problématiques liées au foncier représentent la principale entrave à l’aboutissement des dossiers de projets d’investissement", signale Salmane Belayachi. C'est le constat fait suite à l’analyse du bilan du CRI post-réforme, notamment des travaux de la CRUI (Commission régionale unifiée de l’investissement).

Partie prenante de ce travail, la CGEM à travers son président Chakib Alj, confirme aussi ce constat. "Le foncier industriel est incontestablement un facteur déterminant de la compétitivité des entreprises. (...) Malgré la mise en place de certaines réformes, l’accès au foncier industriel continue à être un véritable parcours du combattant pour les entreprises marocaines et ce, en raison de l’étroitesse de la réserve foncière et de l’indisponibilité d’un foncier industriel adapté, résultat d’un manque de valorisation et de la spéculation foncière sur l’existant, comme nous le constatons malheureusement dans la région de Casablanca-Settat, premier bassin d’emploi du Maroc. En conséquence, le coût en location ou en acquisition est significativement plus important de ce qui se pratique en Europe du Sud par exemple", explique-t-il dans son allocution dans le cadre du Livre Blanc.

En effet, les surfaces cessibles et disponibles dans la région de Casablanca-Settat pour l’implantation immédiate des investisseurs ne sont que d’environ 250 ha, dont 60% se situent à El Jadida, alors que le besoin en zones d’activités économiques identifié dans le programme de développement régional (PDR) 2017 est de 1.851 ha pour 2021 et 676 ha additionnel à l’horizon 2030.

Mais au-delà de sa rareté, c’est le prix élevé du terrain industriel qui constitue le principal frein à l’investissement industriel dans la région de Casablanca-Settat. Selon un sondage réalisé par le CRI auprès des industriels de la région, 50% des répondants estiment que la difficulté majeure à l’accès au foncier industriel est liée au facteur prix.

En effet, le rapport souligne que les prix de cession de terrains ont connu une forte croissance au cours des quinze dernières années, d’abord dans les zones nord de Casablanca. Ainsi, la hausse des prix au nord de Casablanca a impacté, à la hausse, les prix au sud.

Et pour cause, c’est "le phénomène de spéculation foncière qui engendre une pression importante sur le marché régional, en l’influençant à la hausse et en le transformant en un marché concurrentiel, pouvant pousser au découragement de l’acte d’investir dans certains territoires", note le rapport.

Car en même temps et selon le même sondage, si 63% des industriels sont à la recherche d’un foncier industriel, 71% d’entre eux préfèrent l’acheter plutôt que de le louer. Il faut dire que "le modèle de financement des entreprises fondées principalement sur l’hypothèque du foncier limite le développement du locatif pour la plupart des entreprises, qui privilégient encore l’achat pour sécuriser leurs crédits d’investissement".

En effet, sur les 53 zones et parcs industriels existants, en cours d’aménagement et en cours d’étude, 12 seulement ont une offre locative. Le rapport note que "le développement récent d’une offre locative compétitive, portée par la CFCIM (Chambre française de commerce et d’industrie du Maroc), a montré l’intérêt du modèle pour un segment d’entreprises mais reste minime en termes de surfaces concernées".

Ces modèles de parcs développés par la CFCIM, ainsi que d’autres comme Midparc, se distinguent également par la qualité de services offerts grâce à la gestion du parc, après commercialisation, par une tierce partie (société privée). Chose que n’ont pas les zones historiques qui souffrent de la dégradation des équipements collectifs comme la gestion des déchets, l’état de la voirie et de l’éclairage public, le transport du personnel, la sécurité, etc.

Le rapport attire également l’attention sur des problématiques liées aux différents statuts juridiques, ainsi que sur les difficultés de mobilisation et de mise en œuvre des documents de planification urbaine, notamment du zonage industriel.

En effet, lors d’un atelier organisé par le CRI, rassemblant plusieurs acteurs de la chaîne de valeur du foncier industriel, il a été constaté un faible taux de mise en œuvre des documents d’urbanisme, en particulier du zonage industriel. D’autre part, les processus de planification urbaine ont généralement lieu en dissonance avec la situation foncière, ce qui peut induire des phénomènes de spéculation.

Les dix recommandations du livre blanc

>> Recommandation n°1 : créer une Structure de développement du foncier industriel régional pour la gestion du patrimoine existant et futur dans le but de mieux maîtriser les processus d’assainissement et de mobilisation.

Celle-ci permettra d’assurer une meilleure mise en œuvre des documents d’urbanisme, en particulier du zonage industriel, en développant des moyens innovants pour la mobilisation du foncier industriel en particulier privé. Elle aura également pour rôle de revaloriser le patrimoine industriel historique, et de créer des parcs industriels spécifiques aux TPME, offrant des équipements, des infrastructures et des compétences mutualisées.

>> Recommandation n°2 : développer des mécanismes innovants en termes de planification urbaine pour l’encouragement des investissements industriels.

Il peuvent consister en des outils juridiques et réglementaires agiles, flexibles et rapides pour l’adaptation des dispositions urbaines, afin de promouvoir les projets industriels créateurs de valeur ajoutée et d’emplois. 

>> Recommandation n°3 : intégrer les opérateurs privés et les organismes de promotion de l’investissement dans les processus d’élaboration des documents d’urbanisme.

Sur ce point, le livre blanc propose une vision détaillée des différentes étapes des processus d’élaboration des documents d’urbanisme, notamment le Schéma directeur d’aménagement urbain (SDAU) et le Plan d’aménagement (PA), assurant une large concertation, notamment auprès des organismes de promotion de l’investissement et des industriels, à travers la Confédération générale des entreprises du Maroc (CGEM) et les fédérations professionnelles, et à l’aide d’enquêtes terrains.

>> Recommandation n°4 : constituer un comité régional pour le pilotage et le suivi du foncier industriel.

Ce comité permettra d’impliquer des acteurs institutionnels et issus du secteur privé et d’assurer la convergence entre les politiques sectorielles industrielles, en les traduisant en orientations au sein des documents d’aménagement du territoire et de planification urbaine.

>> Recommandation n°5 : mettre en place un dispositif régional efficient pour le partage des données économiques, industrielles et foncières, ainsi que leur mise à jour continue.

Ce point comprend également le développement d’un cadre juridique et réglementaire spécifique engageant les parties prenantes à partager leur data et à la mettre à jour, pour mieux accomplir leurs missions et permettre une meilleure efficience des différents systèmes d’information géographiques (SIG) et outils d’aide à la prise de décision en cours de réalisation.

>> Recommandation n°6 : disposer d’une connaissance fine et permanente des besoins des industriels.

Il s’agit d’un processus dynamique et agile à mettre en place par les acteurs régionaux, afin de collecter et d’analyser l’information auprès des industriels du territoire et des structures nationales en charge de l’investissement et du développement industriel, à travers la création de nouveaux outils de collecte d’information et de coordination

>> Recommandation n°7 : approfondir la connaissance de l’offre foncière publique et privée disponible sur le territoire et sa diffusion auprès des entreprises.

Cela passe par la mise en place d’outils digitaux (Portail, SIG, Bourse de l’offre…) permettant de référencer et de diffuser l’offre auprès de l’ensemble des parties prenantes, et d’agréger les connaissances nécessaires au pilotage de « parcs d’offres » du territoire, pour mieux orienter les développements futurs.

Ces outils digitaux serviront également à fédérer les parties prenantes du développement économique (entreprises, propriétaires fonciers, opérateurs économiques, etc.), notamment à travers une plateforme d’évaluation pour classer les zones industrielles et favoriser leur compétitivité.

>> Recommandation n°8 : développer un nouveau modèle de gouvernance efficient des zones et parcs industriels.

Il est recommandé notamment de mettre en place une gestion professionnelle de la zone sur la base d’un cahier des charges à valider, lors de l’obtention du permis de construire, exigée auprès de l’aménageur-développeur avec un système de pénalités, le cas échéant. Il s’agit également de développer un règlement de copropriété pour les zones avec un service commun de Facilities Management.

>> Recommandation n°9 : développer un mécanisme d’appui à l’émergence d’acteurs structurés et professionnels de la gestion du foncier industriel.

L’idée est de hisser la question du développement du foncier industriel au même niveau que celle de l’habitat social, en s’inspirant des grands programmes de production de logements sociaux et en développant un cadre incitatif spécifique encadré par un cahier des charges précis.

>> Recommandation n°10 : spécifier les vocations industrielles de chaque territoire de la région de Casablanca-Settat.

Cela passe par l’élaboration d’une étude pour déterminer les vocations industrielles des territoires préfectoraux et provinciaux de la région de Casablanca-Settat et ce, dans une logique de complémentarité dans les secteurs les plus compétitifs.

Une feuille de route en 10 étapes

Une feuille de route a été élaborée dans le sens de déployer ces recommandations dans le temps. Ainsi la priorité a été donnée pour la première année à améliorer la prise de décision (étapes 1 à 3), puis à l’horizon de la deuxième année à améliorer la performance du foncier industriel (étapes 4 à 6) et, enfin, aboutir à un changement de paradigme (étapes 7 à 10).

1- Développer un baromètre de la demande.

2- Intégrer systématiquement les besoins des opérateurs lors de l’élaboration des documents d’urbanisme.

3- Créer un comité Public–Privé consultatif sur le foncier industriel de la Région.

4- Créer des pépinières pour TPME dans la région de Casablanca-Settat.

5- Innover dans la conception des documents d’urbanisme en faveur de l’investissement industriel.

6- Optimiser l’existant en intensifiant l’action sur les terrains non valorisés.

7- Réaliser un travail prospectif sur les besoins à long terme en foncier industriel de la région.

8- Développer des outils innovants pour mobiliser de nouvelles réserves foncières pour l’industrie.

9- Instaurer la "Décision Administrative d’Adaptation Urbanistique (DAAU)".

10- Changer le statut du foncier industriel.

 

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