La fiscalité des sociétés repose sur une imposition des bénéfices réalisés par ces dernières (fiscalité de l’entreprise) plus une imposition de la partie de ces bénéfices s'ils sont distribués aux actionnaires (fiscalité de l’actionnaire). Cette double imposition peut être, bien entendu, atténuée par des mécanismes fiscaux divers selon les situations.

Dans ce cadre, le régime de la « transparence fiscale » fait exception en ce sens que :

- La société transparente ne paie pas d’impôt sur les résultats ;

- Par contre, les résultats sont constatés chez les actionnaires ou sont en grande partie distribués à ces derniers en vertu d’une obligation fiscale et imposés entre les mains de ces derniers (corollaire du régime de la transparence fiscale) ;

- Par conséquent, les bénéfices sont imposés entre les mains des actionnaires et non pas entre les mains de la société.

Aussi, l’évaluation de l’avantage fiscal définitif impose de considérer une comparaison globale du régime d’imposition théorique et du régime d’imposition selon le régime de la transparence fiscale concerné.

Lorsque les OPCI ont été mis en place, beaucoup ont affirmé que ces véhicules d’investissement bénéficient d’une transparence fiscale ; ce qui n’est pas le cas.

Régime fiscal des OPCI au Maroc

Le régime fiscal des OPCI a été mis en place dans le cadre de l’article 6 de la loi de finances n° 73-16 pour l’année budgétaire 2017 et a été affiné dans la loi de Finances 2018.

Les OPCI bénéficient d’une exonération permanente de l’IS, au titre de leurs activités et opérations réalisées conformément aux dispositions de la loi n° 70-14 relative aux organismes de placement collectif immobilier (Article 6-A-I-31°).

Cette exonération est accordée sous conditions (Article 7-XI du CGI) et notamment :

- une condition liée aux modalités d’évaluation et de transfert des biens apportés ;

- un délai de conservation de 10 ans des biens apportés ;

- le respect d’un minima de distribution de dividendes par l’OPCI.

Signalons qu’une fois distribués, les dividendes perçus par une personne morale bénéficient d’un abattement de 60% en guise d’incitation fiscale appréciable (Article 6 –C- 1° du CGI).

Ainsi, de par leur formulation dans le CGI, les deux premières conditions concernent les OPCI qui disposent de biens immeubles apportés dans le cadre de la mesure dérogatoire (Article 247 - XXVI- A et B du CGI instituant une imposition réduite et différée).

Par conséquent, les OPCI qui n’ont pas procédé à un apport de biens ne seraient, en principe, tenus que par le respect des minima à distribuer.

Rappel des traits généraux du régime de transparence fiscale applicable à l’international

A l’international, l’investissement immobilier locatif aussi bien coté que non coté liés aux OPCI a connu un franc succès, entre autres, en raison du régime de transparence fiscale dont il a bénéficié.

Même avec quelques variations entre plusieurs types de statuts juridiques et fiscaux, cette transparence fiscale a toujours respecté les fondamentaux suivants :

- l’OPCI lui-même ne paie aucun impôt, ni sur les plus-values immobilières ni sur les bénéfices provenant des loyers ;

- il distribue les minima fiscalement fixés concernant ses résultats et ses plus-values ;

- et ceux-ci sont soumis à l’impôt sur le revenu du détenteur final qui est soumis à la fiscalité financière ;

- pour permettre à l’OPCI de développer la détention indirecte via des SPI, ces dernières peuvent opter, sous certaines conditions, pour un régime de transparence fiscale identique à l’OPCI – mère qui les détient (création d’un écosystème OPCI).

Les principales questions à clarifier concernant le régime fiscal des OPCI dans le projet de Loi de Finances 2021

A ce jour, plusieurs questions méritent clarification en vue de donner de la visibilité sur le régime fiscal des OPCI aux investisseurs et notamment au sujet du traitement fiscal des plus-values immobilières :

- Le délai de conservation de 10 ans ne découle nullement de la loi 70-14 et peut être considéré comme légitime dans le cas des biens apportés qui ont bénéficié d’un report d’imposition avec un abattement conséquent. Quid des biens acquis à titre onéreux et non pas apportés ?

- Si un OPCI qui a acquis ces immeubles et les a conservé pendant plus de 10 ans procède ensuite à leur cession dans des conditions qui respectent l’article 1 de la loi 70-14, cette opération est en droit d’aspirer à un régime d’exonération totale en vertu des articles 6-A-I-31° et 7-XI du CGI cités–dessous. En effet, la seule situation exclue par la dite loi est de ne pas acheter un actif immobilier dans un but exclusif de le revendre. Cette exonération devrait être plus explicite dans le CGI.

- Etant donné qu’un OPCI peut être amené, avant l’écoulement du délai de 10 ans, dans des conditions parfaitement justifiées aux yeux de la loi 70-14, à céder une partie ou la totalité de ces actifs immobiliers acquis à titre onéreux qu’il exploitait auparavant (stratégie de redéploiement sectorielle ou géographique, vétusté du produit….), quid du traitement fiscal de cette cession étant donné que l’obligation de conservation décennale n’est pas, à notre avis, applicable ?

- Si l’on suppose, par exemple, que cette cession soit soumise au régime de l’IS de droit commun, il serait injuste d’imposer ces plus-values lorsqu’elles seront distribuées sous forme de dividendes.

Recommandations en vue de parachever la transparence fiscale des OPCI dans le PLF 2021

En vue de permettre aux OPCI de jouer pleinement leur rôle de véhicule d’investissement direct ou indirect orienté vers l’immobilier locatif, le régime fiscal mérite d’être mieux clarifié et complété par les principales mesures suivantes :

- La prorogation de la taxation réduite et différée des plus-values sur apports de biens à des OPCI pour une période de 4 années ;

- L’accompagnement de cette prorogation par une exonération réduite et différée similaire pour la transformation des sociétés foncières en OPCI ou apport de titres à un OPCI ;

- Le parachèvement de la transparence fiscale des OPCI par l’exonération claire des plus-values immobilières sous certaines conditions ;

- L’instauration d’une transparence fiscale conditionnelle au profit des filiales des OPCI pour développer les mécanismes de détention indirecte d’immeubles locatifs ;

- L’exonération des OPCI de la taxe professionnelle ou la mise en place de limitation ou de réduction des valeurs liquidatives correspondantes ;

- L’instauration d’un régime fiscal d’incitation aux placements par les particuliers de leur épargne dans les OPCI (incitation fiscale liée à une assurance – vie par exemple). Cette mesure serait nécessaire pour le développement futur des OPCI – Grand Public en vue de faciliter un accès plus généralisé à ce marché pour les petits et moyens épargnants.