Mourabaha sur le logement social: Voici les nouvelles modalités d’acquisition

La Direction générale des impôts vient de publier une note de service qui définit les modalités d’exonération de la TVA sur l’acquisition de logements sociaux, dans le cadre d’un financement participatif. Si elle a le mérite d’établir une procédure claire, la note de la DGI demeure incomplète de l’avis de certains professionnels – notaires et banquiers.

Mourabaha sur le logement social: Voici les nouvelles modalités d’acquisition

Le 21 mars 2018 à 18h53

Modifié 11 avril 2021 à 2h45

La Direction générale des impôts vient de publier une note de service qui définit les modalités d’exonération de la TVA sur l’acquisition de logements sociaux, dans le cadre d’un financement participatif. Si elle a le mérite d’établir une procédure claire, la note de la DGI demeure incomplète de l’avis de certains professionnels – notaires et banquiers.

Elaborée suite à de multiples réunions entre l'administration fiscale, l’ordre des notaires et les banques participatives, la note de service de la DGI – datée du 19 mars 2018, vient dresser un cadre précis des modalités d’exonération de la TVA sur l’acquisition de logements sociaux, dans le cadre d’un financement Mourabaha ou ‘Ijara mountahiya bi tamlik’ (équivalent de la location avec option d’achat).

Une note attendue avec impatience par les acteurs du secteur. Sans oublier les clients potentiels qui prennent leur mal en patience depuis presqu’un an déjà… En effet, depuis l’ouverture en mai 2017 d’Umnia Bank – première banque participative au Maroc, le nombre de logements sociaux acquis par le biais de la Mourabaha est de … zéro!

La principale cause du blocage, sur le financement participatif du logement social, est essentiellement due à la notion de ‘’l’éligibilité de l’acquéreur à l’exonération de la TVA sur le logement social’’. Or, dans le cadre de la Mourabaha, le bien immobilier est dans un premier temps acquis par la banque, qui est ‘inéligible’ par la force des choses.

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C’est dans ce contexte que la note de service de la DGI vient expliciter les modalités d’exonération de la TVA, pour l’acquisition d’un logement social financé via Mourabaha:

1-La banque participative procède à l’acquisition du logement social auprès d’un promoteur conventionné avec l’Etat (art.247-XVI du CGI). Ce premier contrat mentionne le prix TTC.

2-Le notaire dépose, auprès du service local des impôts, une demande d’éligibilité à l’exonération de la TVA, comprenant le nom et le numéro de CIN du futur acquéreur. Dès que l’égibilité est établie par l’administration fiscale, ce document permet au notaire d’obtenir une demande de bénéfice de l’exonération de TVA, toujours au profit de l’acquéreur final, conformément à l’art.93 I A et B.

Le notaire devra appuyer sa demande par plusieurs documents, dont les plus importants sont:

-une copie de la convention conclue entre le promoteur immobilier et l’Etat marocain

-une copie de la promesse unilatérale d’achat, signée par l’acquéreur final

-un engagement à produire une copie du contrat de vente liant la banque et l’acquéreur final, incluant notamment une hypothèque du bien, en garantie du paiement de la TVA versée par l’Etat.

3-L’administration fiscale procède alors au virement du montant de la TVA au profit du notaire, qui la reverse à son tour au promoteur immobilier.

4-L’acquisition est actée. En matière de droits d’enregistrement, le premier contrat établi entre la banque et le promoteur est soumis à un taux réduit de 3%. Le contrat liant la banque et l’acquéreur final est soumis à un droit fixe de 200 DH.

Réaction mitigée des banquiers et des notaires

La note de la DGI a le mérite de lever un blocage, qui grevait jusqu’ici l’essor des banques participatives au Maroc. ‘’Le logement social fait l’objet d’un grand nombre de demandes de financement Mourabaha. Jusqu’à présent, nous demandions à nos clients de faire preuve de patience. Maintenant nous allons les rappeler’’ se félicite Adnane El Gueddari, DG d’Umnia Bank – première banque participative à ouvrir au Maroc.

Du côté des notaires, si certains voient d’un bon œil les précisions apportées par la DGI, d’autres la considèrent comme vide de substance… ‘’Le seul mérite de cette note est la clarification en matière de droits d’enregistrement. Sinon le problème reste entier. C’est d’autant plus incompréhensible que la DGI a recueilli aussi bien les propositions des notaires que des banquiers. Propositions que nous ne retrouvons pas dans la version finale et, en ce sens, l’Ordre national des notaires va interpeller la DGI dans les jours qui suivent’’ précise Rachid Tadlaoui, notaire à Casablanca.

Du côté de la DGI, on semble conscient des ajustements à apporter à cette note de service. ‘’Le cadre qui régit la finance participative est toujours en cours d’évolution. Beaucoup de cas particuliers vont être abordés dans les prochains jours, que nous comptons clarifier au fur et à mesure,’’ nous explique Khalid Zazou, directeur de la Législation, des Etudes et de la Coopération internationale. ‘’La TVA n’a jamais été le problème. A mes yeux les éléments les plus importants sont l’éligibilité à l’exonération de la TVA sur le logement social, ainsi que l’hypothèque de garantie sur le bien acquis’’.

Une position que les banquiers ne partagent qu’à moitié. ‘’Verrouiller le financement participatif du logement social nécessitait la clarification de deux critères: l’exonération de la TVA et la garantie de la Caisse centrale de garantie. Ce dernier point n’a pas été abordé, c’est pourquoi une réflexion est actuellement menée en interne afin de déterminer notre positionnement’’ souligne Mohamed Adib, DG de Bank Al Yousr.

Le DG d’Umnia Bank, Adnane El Gueddari, adhère pleinement au point de vue de son confrère: ‘’La CCG travaille actuellement sur ce projet. C’est d’une grande importance car, à ce jour, il n’existe aucun fonds de garantie qui soit ‘sharia compliant’, afin d’étendre le principe du Fogarim au financement participatif’’.

De toute évidence, la mécanique du financement participatif est loin d’être aussi bien huilée qu’elle le devrait. Entre un cadre règlementaire en perpétuel changement, et un certain flou qui – s’il a été dissipé pour la TVA, plane toujours sur d’autres pans de la finance participative telle que l’assurance Takaful. Affaire à suivre…

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